房地产业税收与地方财政收入关联度分析.docVIP

我市房地产业税收与地方财政收入关联度分析 发布机构：发布时间：2011-07-04阅读人数： 61 人次 　　杭州市财政局课题组 　　内容摘要： 近年来房地产行业作为宏观经济增长的巨大引擎，为国民经济持续增长发挥了积极的驱动作用，其创造的丰富财源也成为推动经济社会建设的重要财力基础。同时，房地产行业还肩负着保障民生的重大责任，其持续健康发展的重要性进一步凸显。本报告通过对近五年来（2005-2009年，部分数据涉及2002年以来内容）我市房地产行业发展、房地产税收及其对地方财政收入贡献等情况的调研，揭示房地产行业在我市经济发展和财源建设方面的作用发挥和影响程度，进而从中科学把握房地产行业发展运行的内在规律，为实现我市房地产行业持续健康发展和政府收入稳定增长提供决策参考。 　　关键词： 房地产业 税收 地方财政收入 　　第一部分 近五年来我市房地产行业发展概况 　　在经济转轨、社会转型和房地产业制度变革等因素的共同影响下，经过近十年的发展，杭州房地产市场体系初步建立，房地产业已经成为我市经济发展的支柱产业、地方财源增收的主导产业、经济结构转型升级的直接推力。 　　（一）2005-2009年全市房地产行业简况 　　2005-2009年我市房地产行业保持健康、良性增长态势。一是房地产行业增加值实现年均增幅23.3%，高于同期GDP增速8.6个百分点，增速在全市六大行业中仅次于金融业。二是房地产行业投资额年均增长14.46 %，高于全市固定资产投资额增幅1.08个百分点。 　　（二）房地产行业快速发展内在成因分析 　　1．宏观经济增长是房地产行业发展的根本动力。房地产行业的快速发展首先得益于宏观经济从2002年开始的新一轮上升周期，2003-2007年，我国经济连续5年保持了10%以上的高速增长，增长速度逐年提高，并且CPI保持在5%以下。2008年，受国内外经济形势影响经济增速放缓，但正是房地产投资的有力反弹促使了中国经济在2009年应对金融危机中实现强劲复苏。 　　2．产业政策支持是房地产行业发展的重要支撑。房地产业自1998年为应对东南亚金融危机而启动住房货币化改革以来，由于在驱动投资和促进消费方面的独特优势，其政策定位不断强化，由“新的经济增长点”到2003年首次定位成“国民经济支柱产业”，再到2005年我市在人均GDP突破5000美元步入后工业化时代时被确立为八大门类现代服务业之一，房地产行业成为经济增长的重要引擎和增长极。 　　3．市场需求旺盛是房地产行业发展的巨大推力。一方面是房地产消费需求旺盛，如图表2、图表3所示：杭州户籍人口每年递增5~6万，城市化进程每年递增1%以上，人均住房面积每年递增3%~4%，人口红利、城镇化和工业化、旧城改造、住房改善等带来的自住性需求、改善性需求、拆迁改建需求的增加共同构成了巨大的刚性需求。2009年末，杭州市区人口429.4万，比2004年末净增58.4万，按照人均建筑面积30平方米计算，2005-2009年5年间平均每年净增350万平方米。此外，居住面积扩大也增加了住房需求。按2009年杭州市区人均住房使用面积21.6平方米计算，2005-2009年新增住宅需求1890万平方米，折合建筑面积2700万平方米（按0.7折算系数），平均每年净增540万平方米。人口增加和住房面积扩大两个因素相加每年净增住房需求建筑面积890万平方米。另一方面是房地产的投资功能放大，对个人而言，近十年来除个别年份外房价增幅均高于居民人均实际可支配收入增幅；对企业而言，1998-2005年房地产业与制造业的平均销售毛利率保持了非常一致的变化趋势，两者差距仅为2个百分点左右，而从2006年开始，这个差距开始拉大，房地产行业毛利率急剧上升并达到35％以上而制造业毛利率却稳步下降，两者差距扩大至18个百分点。房地产由此成为居民实现财富保值增值、企业投资赚取高额利润的重要渠道。 　　第二部分：近五年来房地产税收与地方财政收入关联度分析 　　（一）房地产税收的内涵定义 　　现行税制下，直接产生于房地产行业的税收主要有房地产开发环节、交易环节、保有环节和所得环节等产生的税收以及随营业税附征的城建税等。由于部分数据难以获取以及为了保持与平时统计分析口径的一致性，本文分析的房地产税收包括两方面内容：一是房地产企业税收（含财政直属分局代征的房屋土地交易买卖产生的税收）；二是契税和耕占税。 　　（二）房地产税收与地方财政收入的关联度分析 　　近几年来，杭州房地产市场快速发展，在房地产开发投资拉动、房地产价格上涨推动、房地产交易持续增长和房地产税收征管强化等因素的综合作用下，房地产税收对全市地方财政收入的贡献度日益提高。 　　1．从总量上看，房地产税收的规模快速扩大。2005-2009年五年间，房地产税收（地方部分）由67.59