房屋、配套设施开发成本的核算.doc

房屋、配套设施开发成本的核算 目录 目录 一、知识必备 （一）核算重点 1.配套设施开发成本的核算 2.房屋开发成本的核算 （二）核算科目 二、房屋、配套设施开发成本核算示例 三、房屋、配套设施开发成本核算常见原始凭证 （一）核算重点 1.配套设施开发成本的核算 （1）配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： ①开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； ②开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； ③开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： ①对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； ②对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； ③对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。 （2）配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；配套设施费；开发间接费用。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。  对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 （3）已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其不同情况和用途结转其开发成本：　　①对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——配套设施”科目的借方。 ②按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)，分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本。 ③对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费。 2.房屋开发成本的核算 （1）开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 （2）房屋开发成本的核算 ①土地征用及拆迁补偿费或批