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有用买房知识 房源判断 　　在了解一个房源时，首先明确房屋产权，其次是关注它的外部情况及内部情况，还有就是业主的心理状态。　　 　　一、 产权情况　　 　　房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。　　 　　房屋产权的类型有很多，包括：私产房（合同房）、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。　　 　　日常交易中“私产房”最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：《房屋所有权证》《国有土地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。　　 　　我们在查明房屋产权时要要注意以下情况：　　 　　1. 有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等；　　 　　2. 产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等；　　 　　3. 产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件；　　 　　4. 产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；　　 　　5. 有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；　　 　　二、 房屋外部情况　　 　　1. 地段及繁华程度：地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定了一定的地段区域，需求较难引导；选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。　　 　　置业顾问在判断一套房屋的价值时应关注其是否属于现阶段主力需求，如：汉口的万松、台北、花桥、常青片；武昌的徐东、鲁巷、南湖片、中南、中北片区；汉阳的钟家村、七里、郭茨口…，对此类一级区域的资源要具有极高的敏锐度，并迅速的纳入；　　 　　2. 交通便捷程度；　交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才能得以体现；　　 　　3. 公共生活配套：调查公共生活配套应关注以下各要素；　　 　　1) 教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等；　　 　　2) 医疗卫生设施：医院、卫生站、社区门诊等；　　 　　3) 文化体育设施：公园、体育场、综合文化活动中心等；　　 　　4) 商业服务设施：商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施；　　 　　5) 金融邮电设施：银行、邮局等；　　 　　6) 行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。　　 　　4. 周边环境：　　 　　查看小区的环境要从以下几个方面入手：　　 　　1) 安全性：小区是否封闭、安全防盗措施等；　　 　　2) 小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等；　　 　　3) 内部生活配套，会所设施（健身、娱乐）、教育、停车、购物等；　　 　　4) 物业管理：管理状况，服务质量、收费。　　 　　5) 环保情况：　　 　　a) 卫生状况：关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况；　　 　　b) 噪音：安静与否？有无临马路、铁路、餐饮、集市等？　　 　　c) 用水：饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？　　 　　d) 空气：注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染；　　 　　e) 其它：有无通信接收设施、高压变电装置等？ 　　 　　三、 内部情况　　 　　1. 户 型：户型的分类形式很多　　 　　1) 按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；　　 　　2) 按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅（两厅）一卫、三室两厅二卫（一卫），四室两厅两卫等；　　 　　3) 按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。　　 　　a) 平 层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。　　 　　b) 错 层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是错层降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住房的售价。　　 　　c) 跃 层：跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住