万豪商业城地产项目营销策划方案.docVIP

万豪商业城营销策划方案 谨呈：深圳世浩实业发展有限公司 万豪商业城营销策划方案????深圳市世方物业咨询有限公司 目??录 ??第一部分?? 物业定位 第一章??市场调查分析 一??深圳市总体商业市场背景  二??南山商业市场综述?????? 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研?????? 本区域典型可比商场调研??????????四??总结分析??????第二章??物业发展建议??????????一??商场平面布局规划设计???????????? 铺位分割???? ????????过道设计????????商场人流图绘制二?? 商场卖场设计四?? 商场各层租金估算及租金价格表制定 商场商业经营管理建议 建筑外立面之装饰、色彩修改建议 商场休闲广场规划设计建议 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表????四 销售卖场策划 造势手法策划 ????第一章??市场调查分析????一、??深圳市总体商业市场背景 ????????????1、商场分割小铺位销售已风光不再 10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 ?????????? * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？ ?????????? * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。?????????? * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。 ??????????* 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。 2、街铺始终受市场钟爱 ??????????????????3、专业市场增多，竞争更加激烈 但是做专业市场需要一定条件才能成功：????????????????????* 可借用的资源优势??????????* 规模、交通、配套等自身硬件条件* “放水养鱼”的可持续发展策略??????????* 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势* 有较强昭示力??????????* 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零????????????售客户，以积聚人气??????????* 专业的商业经营管理??????????* 充足的资金、人才储备 虽说专业市场的成功案例很多，但更多的专业市场由于自身缺乏上述的条件或不具备比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰，或是做痛苦的挣扎。 ??????????4、二层以上物业销售难度大 二、 南山商业市场综述 1、 南山商业市场面临的历史契机 ???? 2??南山商业市场的消费群体分析 辐射周边居民?? 周边指科技园、西丽和宝安。历史上南山与这三个地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园、西丽和宝安的商业还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于南山与这三个地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商场的消费群体中来。 吸引港人购物?? 罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它购物商场的一大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近、最便利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通，南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便利前往南山。一方面，跨海大桥的开通可吸引港人南山置业居住，居住南山的港人可增加本地的商业消费需求；另一方面，交通便利，通关方便，两地