整合营销合作方案及价格策略.docVIP

黑龙江省南方投资发展有限公司 哈尔滨市道里西十二道街“海云国际商贸城” 一期商业地产项目 整合营销合作方案 及定价策略  日前，我们就哈尔滨市道里区西十二道街综合改造项目“海云国际商贸城”的一期工程的整合营销策略初案向贵司高层进行了提案，得到了初步肯定并达成了良好共识。应贵司要求，现提出双方的合作方案（含取费标准与结算方式、整合营销策划与执行的作业范畴），并对该工程中产权商铺的定价策略提出我们的见解。 合作方案 前期策划收费 在项目正式开盘前，策划费按照月费收取，价格为每月8万元人民币，首次于双方签订正式合同时支付，双方合作由此正式启动。之后按月在每一整月日期的三个工作日内支付。 该项费用待正式开盘后从代理佣金中逐月扣除。 代理佣金 代理佣金为项目中产权商铺总销售金额的2%提取，在正式开盘后按月收取，以当月实际成交金额计算。 代理服务项目 我们所提供的服务项目如下： 项目前期策划 市场调研（抽样调查+随机访问）及分析 宏观市场分析 区域市场分析 客户分析 消费者分析 竞争对手分析 SWOT分析 项目前期策划（续） 商业定位 目标市场定位 档次定位 业态定位 功能定位 主题定位 经营方式定位 形象定位 价格定位 规划设计建议 总体形象理念 建筑产品概念 整体布局 交通组织 商铺设计 面积配比 业态组合规划建议 业种选择 业种组合比例 业种功能设计 品牌业种布局 楼层主题 广告策划与执行 整合传播策划及广告策划 IMC整合包装策划与设计（VI识别系统，施工现场、销售现场包装，等销售道具） 销售道具（楼书、DM单张、现场POP等）的策划、创意与设计 公关促销活动的策划与组织实施 广告创意与设计（含报纸、广播、杂志等） 〈注〉 媒介策划与排期，公共媒介广告的代理发布 效果评估与战术调整 销售执行 销售推广策略决策 总体销售战略决策 销售战术制定与执行 销售全程实施 销售工具与道具准备 销售人员的招募与培训 销售执行（续） 销售全程实施（续） 销售成本测算与档期安排 销售控制计划 销售广告的监控、评估与战术调整 售后服务 银行按揭办理 产权证办理 〈注〉 1、影视广告（含专题片）的创意、设计与制作不包含在佣金作业项目之内； 2、在广告设计与制作过程中，如需聘请演员（模特儿）、广告摄影、购买版权、题字或插图等，由双方另行协商，费用另计。 产权商铺的定价策略 测算依据 周边地区（中央大街、十二道街及附近地下商业街）的租金水平； 商铺投资者的预期回报率； 对于成熟商圈成熟地段的商业地产项目来说，除非发生极特殊的重大变动，其产权商铺的升值空间通常较为有限，升值周期长，升值速度缓慢。因此，投资者的主要投资回报来自于商铺的租金收益。因此，与我们项目同等地段的商铺租金水平是我们进行销售价格的主要依据。 价格公式及测算标准 价格测算公式 （周边同类商铺的年使用面积租金÷年投资回报率）×得房率＝商铺售价 2）价格测算标准 中央大街及十二道街的现商铺每月每平米（使用面积）的租金为：外铺670元～830元，内铺500～600元；地下商业街（以金帝比较）约为330元左右。 年回报率确定为10%。低于这个数值则对于投资者无吸引力； 商业地产项目的得房率最高只可达60%，否则无法营造良好的商业环境和购物氛围。 商铺价格测算 1层外铺： 按每平米使用面积的租金为670元计算—— 8,000元/年/平米（使用面积）÷10%回报率＝80,000元/平米（使用面积） 80,000元/平米（使用面积）×60%得房率＝售价48,000元/平米 按每平米使用面积的租金为670元计算—— 10,000元/年/平米（使用面积）÷10%回报率＝100,000元/平米（使用面积） 100,000元/平米（使用面积）×60%得房率＝售价60,000元/平米 平均可得出1层外铺的销售均价应为54,000元/平米（建筑面积） 1层内铺： 按每平米使用面积的租金为500元计算—— 6,000元/年/平米（使用面积）÷10%回报率＝60,000元/平米（使用面积） 60,000元/平米（使用面积）×60%得房率＝售价36,000元/平米 按每平米使用面积的租金为600元计算—— 7,200元/年/平米（使用面积）÷10%回报率＝72,000元/平米（使用面积） 72,000元/平米（使用面积）×60%得房率＝售价43,200元/平米 平均可得出1层内铺的销售均价应为40,000元/平米（建筑面积） 按照目前建筑结构及所能进行的布局调整，1层商铺的面积配比为内铺、外铺各占