鑫盛白兰地商业营销推广方案.docVIP

“鑫盛白兰地商业广场”营销推广方案（初稿） 第一部分 项目的市场环境 一、成都社区商业现状分析 （一）社区商业销售形势普遍较好 经过产权式商业投资、写字楼投资以及住宅市场投资等几轮投资热潮之后，社区商业在08年逐渐成为投资者青睐的对象，08年下半边到09年上半年推出的社区商业项目销售情况普遍比较良好，成都花园社区独立商业08年10月开盘，09年6月基本售罄；花样年花郡社区商业08年9月推出，09年2月全部售罄；龙湖三千城社区商业二批次09年6月开盘，8月基本售罄；月光琉域社区商业09年2月开盘，09年7月基本售罄。 从以上情况来看，在08年下半年至09年上半年推出的社区商业项目，销售情况普遍较好，基本上在6—9个月完成销售。 （二）社区商业销售市场呈现“价升量跌”态势 由于目前成都市商业销售数据公开信息不全，所以只能从相关文献中摘录，下面是2008年4月—2009年4月成都商业用房成交量、成交面积以及价格走势图： 图一：成交量情况表 图二：成交价格情况表 从以上情况我们可以得出，08年9月—09年3月由于住宅市场相对比较低迷，在这一时期形成了商业地产销售的高潮期，但是相对来讲，这一阶段成交的均价却处于低位，从09年3月随着住宅市场的逐步复苏，商业地产成交量开始出现明显的萎缩，而销售价格却出现明显的回升。 （三）社区商业租赁市场供需失衡，空置率高，租金偏低 从目前社区商业租赁市场的情况来看，在短时间内出现了供需失衡的状况，主要表现为空置率较高或者租金偏低，空置率高的情况基本上存在于二层商业，而一层商业则出现租金偏低的状况，从本区域市调情况来看，按照目前租金计算投资回报年限，大部分商业的回报年限都在20—30年之间，显然，投资回报年限太长。 主要原因在于：第一，去年以来，大量社区商业上市，短时间内形成集中放量，造成供需失衡；第二，社区商业由于其自身具有独立产权的优势，存在一定的升值预期，而大部分客户作为长线投资，对投资回报年限的要求并不是太高；第三，按照目前租金计算没有考虑租金增长因素。 二、区域市场现状分析 （一）区域商业发展格局 根据武侯区政府规划，红牌楼片区将在今后形成整个西南片区的商业中心，但是从政府规划布局中我们发现，政府这里打造的区域基本上是红牌楼向三环延伸的川藏路沿线，主要是西部汽车城板块，而本项目所处的外双楠区域商业基本格局已经初步形成，因此，红牌楼规划对本项目商业的影响和带动作用很小； 目前，外双楠已经初步形成区域三级商业格局的雏形，第一圈层是以伊藤洋华堂、人人乐和筹建中的王府井百货为核心的大型集中商业圈；第二圈层是鹭岛国际商业（空军一号）和花间兰庭商业组成的区域次级商业圈；第三圈层是以临街底商为主要形态的分散商业。而本项目商业价值的提升就是在这样的整体格局中如何突围。 （二）区域商业租售市场分析 未了彻底了解本区域临街社区商业的经营状况，我们对本项目具有较强参考价值的龙腾路、龙华路、鹭岛社区商业、龙欣路、大华街商业进行了全面详尽的调研，具体情况如下 龙华路： 店名 楼层 业态 经营面积（㎡））））） 从以上图例可以看出：需求1F铺面的客户占到总数量的75%，需求2F铺面的客户占到总数量的19%，圆形商业的需求比例为6%。由此说明1F铺面为客户首选楼层，二层铺面及圆形铺面受其面积及总价的影响意向客户较弱。 需求面积 从以上图例可以看出：需求面积在100㎡以下的客户占60%以上，其次为500—1000㎡之间的客户，占总需求的20%以上，呈现哑铃型需求特征。 经营方式 从以上图例可以看出：自主经营客户只占40%，说明大部分客户主要看中投资回报，对商铺的租金价格增值潜力比较敏感。 经营业态 从以上图例可以看出：从目前客户反映情况来看，投资者认为本项目比较适合经营休闲会所类商业，其他经营业态主要为各种便民服务类经营业态。 综上所述，目前的登记客户中，主要投资意向为2#楼一层100㎡左右铺面，而本项目2#楼一层这里铺面仅有10间，均在较好商业口岸，可以预见，这里铺面销售形势较好，但相对应的是200㎡及以上铺面少有人问津，因此销售过程中重点需解