中原13年1月成都楼简析.DOCVIP

 -1- 别墅市场 供应小幅增长 成交低位徘徊 1.1成都市别墅供需走势 本月，成都别墅市场供应量小幅增长，成交量基本持平，价格持续上抬。供应方面：本月别墅供应面积为3.04万方，环比增长44%，同比减少59%，在年内处于低位。成交方面：本月别墅成交面积为6.10万方，环比略降2%，同比增长54%，已连续数月走低；成交均价为14664元/平米，环比增长8%，同比增加4%，在近期呈现小幅上涨势态。 图 1：成都市别墅供需价格月度走势数据来源：中原数据库 1.2成都市别墅预售存量走势 本月，成都市别墅存量为265.89万方，环比减少1%，同比减少4%，成都别墅市场整体呈现为去化普通，但由于供应较少，库存在缓慢减少的情形。别墅市场目前的存销比为39个月，环比增长15%，同比增长20%，由于月度销量的连连走低，别墅的销售周期再度被拉长。 图 2：成都市别墅预售存量月度走势备注：存销比=存量/近三月平均销量 数据来源：中原数据库 1.3成都市各区域别墅供需 双流区域坐拥牧马山和麓山两大优质别墅板块，依然独霸着成都市别墅市场的龙头位置，本月供应面积达到3.04万方，成交面积达到2.47万方，在别墅成交市场占比为40%。同样是与牧马山别墅板块沾亲带故的新津区域，也以1.07万方的月度去化夺得别墅市场的第二顺位。再纵观近半年的成都市别墅供需状况，较为活跃的区域首推双流（麓山、牧马山、南湖），其次为新津（牧马山）、新都（198、新城）、都江堰（青城山）等区域；主城区的别墅产品则相对较为稀缺，但去化周期较短，在市场上供不应求。（远郊的邛崃、青白江、彭州、崇州未监测） 图 3：成都市各区域别墅当月供需数据来源：中原数据库 图 4：成都市各区域别墅近半年供需数据来源：中原数据库  联排别墅仍为市场主力 170-400平米产品最为畅销 1.4成都市别墅分产品类型供需 本月，在各产品类型中，联排别墅虽然量价齐跌，但仍然最为活跃，其供应为3.04万方，去化为2.54万方，环比下滑17%，成交均价为14120元/平米，环比减少20%。 图 5：成都市别墅分产品类型当月供需价格数据来源：中原数据库 1.5成都市别墅分面积段供需 本月，别墅市场供应均为400平米以上的户型；成交主要集中在170-400平米之间的4个面积段。 图 6：成都市别墅分面积段当月供需价格数据来源：中原数据库  单价分布较为广泛 总价分布相对集中 1.6成都市别墅分单价段成交 本月成交的别墅，广泛分布在7000元/平米以上的单价段，在9000-10000元/平米、10000-11000元/平米和12000-14000元/平米这三个单价段分布较为集中。 图 7：成都市别墅分单价段当月成交数据来源：中原数据库 1.7成都市别墅分总价段成交 本月成交的别墅，主要分布在200-1000万的多个总价段，在2000万以上的总价段也有所分布。 图 8：成都市别墅分总价段当月成交数据来源：中原数据库 1.8成都市别墅本月成交TOP10 根据备案数据，本月榜首为龙湖悠山郡，其主推的350万左右的小独栋产品，一直较为迎合市场。 图 9：成都市别墅当月成交TOP10 数据来源：中原数据库 1.9小结与预测 本月，成都别墅市场供应量小幅增长，成交量基本持平，价格持续上抬。供应方面：仅双流区域有小幅释放，供应3万余方联排别墅，套均面积在400平米以上；下半年的别墅成交量渐渐下行，供应端在近期很难出现大量释放，或以小而缓的释放为主；主城区的别墅产品依然稀缺，郊县区是别墅的供应主力。成交方面：别墅市场在近几个月内连连下挫，但随着目前政策的逐渐明朗，在低谷徘徊的时日不会太久，后期走量或将会平稳上调。 -2- 豪宅市场 供应继续沉底 成交再度登顶 注：本报告的豪宅定义为大成都范围内均价在15000元/平米以上的高层住宅项目。（11月新增凌云峰阁、太阳公元、城南华府3个项目） 2.1 成都市豪宅市场供需 本月的豪宅市场供应保持沉寂，成交增长明显且达到年内新高。供应方面：豪宅市场的供应起伏较大，年中放量较大，且在5月和9月出现供应高峰，而在近两个月则沉入谷底。成交方面：本月去化6.06万方，环比增长55%，同比大涨888%，豪宅市场的成交在后半年起伏不大。价格方面：本月成交均价为17716元/平米，环比增长6%，同比下滑12%，价格走势整体较为平稳，在17000元/平米上下徘徊。 图 10：成都市豪宅市场供需价格走势数据来源：中原数据库 2.2 成都市豪宅分面积段供需 本月，豪宅市场供应沉寂；成交面积分布较为广泛，在200-250平米最为集中；成交价格在50-70、250-300平米这两个面积段较高。 图 11：成都市豪宅分面积段当月供需价格数据来源：中原数据库 2.3 成都市豪宅分单价段成交 本月，