『精品』戴德梁行 深圳华侨城尖岗山项目可研报告.doc

目 录100 目 录 I 第一部分 土地开发策略 5 1.问题的提出及解决 5 2.综合开发的必要性 6 3.综合开发策略 7 3.1综合开发模式选择 7 3.2综合开发模式实施要点 10 4.集中开发策略 12 4.1开发片区位置选择 12 4.2集中开发模式 13 5.现已取得宗地开发策略 14 6.后续出让土地建议 15 第二部分 项目分析 22 1. 项目地盘解析 22 1.1地理位置及周边环境 22 1.2项目用地条件 24 1.3项目交通条件 25 1.4项目周边配套设施 27 2.项目SWOT分析 29 2.1优势分析 29 2.2劣势分析 30 2.3机会分析 31 2.4威胁分析 32 第三部分 项目定位 33 1.项目发展主题定位 33 2.档次定位 37 3.产品定位 38 3.1建筑类型定位 38 3.2户型面积定位 40 4.客户定位 41 附录 项目发展背景研究 45 1.深圳市城市发展状况 45 1.1深圳市国民经济发展概况 45 1.2深圳市总体规划及发展概况 47 1.3宝安区国民经济发展概况 51 1.4宝安区规划及发展概况 52 2.深圳市房地产宏观市场概况 56 2.1深圳市宏观房地产市场发展现状 56 2.2宝安区住宅市场发展分析 59 3.深圳市别墅市场供应状况 66 3.1深圳市别墅市场的发展历程回顾 66 3.2深圳市别墅市场的供应特征 67 3.2.1区域分布及区域特征 67 3.2.2供应量 72 3.2.3容积率分布 73 3.2.4容积率低于0.6的低密度别墅项目调查 74 3.2.5容积率为0.6-1.0的别墅项目调查 81 4.别墅市场需求调查 87 4.1潜在目标市场分析 87 4.2潜在客户需求调查 89 5.供需市场调查结论 105 6.典型别墅项目分析 106 6.1城市山谷 106 6.2香港愉景湾 111 第一部分 土地开发策略 1.问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的十分之一，但地块存在以下开发难点： 该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在一定开发风险； 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观； 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅的形象塑造； 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达5440元/平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过10000元/平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。 2.综合开发的必要性 对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口的成功、银湖失败，说明了综合开发的优势。 蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发、统一规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅的保值升值空间大； 而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统一的规划和管理，出现了各种各样的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高；其次，由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调性；而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象；另外，由于银湖片区缺乏统一规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本，却仍然不能够解决配套不足的问题。 综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入，同时不必参与具体的开发管理，而从宏观层面进行协调和配合，可以降低政府的管理压力。 对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互动，化解本地块的不利条件。可以在产品类型的搭配上，景观的利用上，使现有地块得到最佳的利用。 是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产的开发优势，而且有利于提升两公司的形象和塑造品牌。 3.综合开发策略 3.1综合开发模式选择 在整个尖岗山片区的综合开发策略上，主要有以下几种开发模式可供选择： （1）旅游开发带动房地产开发模式 开发模式：以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权，通过建设旅游项目，带动房地产的发展。 分析： 政府