商业地产商铺分割前期定位及规划原则讲述.ppt

* * 三、人性化设计尺度 设计强调平易近人 这样才能吸引人流 要让顾客感觉舒服 让消费者体验亲切 * * 四、因地制宜入乡随俗 地方文化有差异 设计规划要了解 当地文化和差异 因地制宜入乡随俗 * * 五、强调内部空间的可视性 商业地产强调气派 很多内部空间设计 却普遍缺乏人情味 环境设计不很理想 感觉象是个大迷宫 * * 2、积极利用色彩营造气氛 （1）暖色系类激发够欲望 暖色系的深色，是造成兴奋感的元素之一 能使卖场显得热闹，刺激顾客的兴奋感，使其快速购物。 （2）低彩度挽留顾客 为使卖场呈现稳重气氛，延长顾客停留时间，选择暖色系类低彩度 的颜色最合适。 （3）色彩搭配需适当 根据顾客特点和场所气氛，合理安排色彩使用。 * * 天时、地利、人和都会直接影响企业的经营。 天时是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握； 人和是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。 地利也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。 店址选择适当，占有地利之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。　 　　　 九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则 * * 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的 产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影 响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的 战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业 效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 * * 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足 整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地 利利城市的各种基础设施。 城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 * * 随着国家经济的发展壮大 居民消费水平的不断提高 休闲与购物相结合的 一站式购物 作为一种全新的购物理念 逐渐被人们接受。 顺应这种新的消费潮流， 近年来， 商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、 商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目 如雨后春笋般涌现在大江南北， 规模从几万平方米发 展到几十万平方米， 从单栋建筑形态发展到 由多栋建筑构成的组团式建筑群落。 虽然开发形势火热， 项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生 但此类项目在实际操作中也存在着大量问题 * * 商业地产项目的开发 不同于住宅项目开发 不能沿用住宅项目开发的操作模式 机械的照搬设计住宅项目的理念和 流程对商业项目进行规划设计。 商业地产项目无论业态定位 还是设施的规划都要考虑其商业属性 商业属性是项目开发的根本点 贯穿项目开发、设计 建设、运营的每个过程与环节。 * * 商业方案设计 商业建筑方案设计 商业空间装饰方案设计 商业外环境设计 二次商业装饰设计 商业管理模式设计 品牌规划及招商策略设计 在进行大型商业地产项目 建筑规划设计时， 一般包括7个环节： * * 一、商业方案设计 商业方案设计是 大型商业地产项目 建筑规划设计的第一个环节， 也是项目整个设计 过程中最根本的环节， 其成败直接影响 项目未来的发展前景。 本环节主要是 通过市调对项目 进行可行性分析 确定项目定位 业态及功能设定 主力店位置 技术经济指标 市场调查和可行性分析 是本阶段的基础工作 确定定位 业态及功能设定 是本阶段的设计目标。 * * 本阶段主要设计内容如下： （一）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细 而周密的市场调查对项目进行可行性分析和 综合定位。可行性分析研究是确定项目进行 投资决策、融资、制定项目初步设计、项目 立项以及政府规划调控的依据，这 就需要严 格规范项目建议书及可行性研究报告的审批 制度，确保可行性研究报告的质量和足够的 深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、 项目商业属性控制为核心，对项目的规模、 建设标准、功能布局、业态规划、技术进步 等方面实事求是的进行科学分析。 * * 定位是项目入市的第一步， 是商业地产项目设计的第二个环节。 项目定位是在项目市调及 可行性分析的基础上回答项目 是什么、做什么、如何做”的问题 要对 项目科学定位 首先要对项目进行科学的分析 分析项目自身及资源条件 主要方式是对项目进行 科学的SWOT分析 在完成SWOT分析后 对项目以下七个方面进行定位： * * 二、建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。 这