西南城营销执行案201103221240.ppt

传播的机会点： 传统意义的“商业地产”均以高回报，稳定投资，成熟商圈为核心进行传播假如本案另辟蹊径更容易制造市场关注度 项目地处成德绵经济代的咽喉地代，财富北部新城已经在大众心中形成印象 * 什么样的传播方式有助于产生这样的反映？ 线上线下的紧密配合 线上持续引发市场话题及关注 营销事件影响力+主动意念植入+大众传播媒体 传播以后，我们希望市场如何反应？ 形成市场话题，并持续保持关注热度 在项目正式销售前，已街知巷闻 * 区域策略 推广策略 传播策略 推售策略 营销总攻略 执行策略 * 在总体推售方式上，立足现有条件。做到产品利润最大化及去化速度最优的组合方式。采用集中蓄客，集中引爆的方式进行。以达到开盘即售磬的现场气氛令项目持续性旺销的目的。 在针对客户的策略上，建议采用“一期蓄客区域作为辅助及推动，成都市场起动及主导，后期覆盖全川”的策略。利用事件营销影响力制造社会效应，形成话题。引起投资者及行业关注 在价格策略上，建议分两步走，前期采用“低价入市，小步快跑，爬坡式升价”的策略。先积集人气关注，快速占领市场份额，再高频率小幅提升价格。制造热销效应达至目标均价水平。后期采用“高价销售，加大折扣力度采用多种优惠方式“吸引下单，达至目标均价水平以上价格。 总体指导思想： 从入市时间上，建议抓住房交会、主力店签约、食品博览园亮相展开机会，利用一系列的营销造势活动，强势出击。巧妙借势事半功陪。 * 销售前提： 我们在明年的销售任务单盘20个亿，在成都市场以往历史上未能有过。 我们的目标是要创造历史，刷新纪录。所以在项目销售之前，需要作充足的准备，才能打一场有把握的仗，准备工作是否充分到位。直接影响市场对项目的接受程度，完美的销售条件是项目实现顺利能完成些任务的前提，根据我司多年的操盘经验，我们认为本项目如果未能在市场上形成“一炮而红“的开局将对全局造成不可估量的效果！ 首期400亩产品，通过规划审计。后期4900亩用地规划定调定性。 糖酒食品行业领头羊2家以上，地方特色食品行业商家500家，中小型企业商家1000家 规划条件 招商条件 相关合法手续齐备。国有土地使用证；（二）建设用地规划许可证；（三）建设工程规划许可证；（四）建设工程施工许可证；（五）商品房预售许可证；（六）房地产开发企业资质证书。 手续条件 * 项目整体包装方案，销售推广方案等，必须在开始销售前落实可执行内容，由哪些合作方执行及完成时间，执行效查，往往取决于准备时间，因些越早落实，越早开始执行，项目推出的胜算就越大 推广条件 1.销售资料 销售道具 售楼书 招商手册 投资手册 2.售楼部 整体氛围营造 销售过程中相关单位 包括按揭银行，律师楼等，及同时涉及资料，按揭方式，手续费收取标准，客户提供资料清单，公证费收费标准等 3.包括认筹书，价格表，付款方式 市内购房直接车 销售合法手续按时到位 一期预售许可证需在5.28日到位 * 销售目标 在各项实施措施得力,整体运作系统化的前提下,项目形象初具规模,具备内部认购条件，并有广告推广,招商及项目工程进度正常，预售证如期到位等因素支持下，销售工作将达到以下目标： 预计的2011年8月左右能达到销售任务的50%。完成开发单位对项目滚动开发的资金需求。 预计的2012年12月左右能达到销售任务的90%。保证项目一期销售任务的顺利完成。 * 入市时机 就项目目前的情况而言，我们认为较为合适入市时机应该为：2010年5月28日（星期六） 相关分析如下： A，就项目工程进度而言，预计到2011年4月可以达到推售任务量 B、就销售季节而言，春节后到春季房交会前是成都商业市场一个较好的销售旺季。配合全国糖酒会的招开，对新盘推售极为有利 C、就气候而言，春节后温暖的天气。将带到客户的出行极积性。对大规模推售活动带来支撑 D、竞品项目会在节后大规模进行推售，对本项目的推售活动带来冲击，建议本项目推广活动尽可能在节前就能展开 * 2.1项目销售周期设定原则本项目宜采用快打快销的营销操作手法，在销售上做到“短、平、快”按照前叙对入市时机的考虑，5月28日（星期六）理想开盘，本项目推广速度的设定以此为基础。2.2 销售周期整个项目的正式销售期从项目合到预售许可证后，以项目开盘日为基础为计，即:2011年5月28日-----2011年12月31日 销售周期 * 推盘策略 1）销售时机： 总体原则：抢5月底的时间节点，开盘所要求的蓄水量必须保证 2）入市产品： 第一批次，低总价房源为主，搭配少量高总价房源，试探市场 蓄客量决定推货量（1.5-2倍） 发展商回款要求（阶段性要求） 3）推售节奏： 集中蓄水，集中引爆，根据市场反应随时作出价格策略调整 力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。 4）制造营销热点，持续举行活动：