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房地产.开盘定价策略 如何割到最多的鹿茸？房地产.开盘定价策略楼盘蓄水期间，时常会遇到一个问题：开盘价定多少？这就好比割鹿茸，贪心的人都想一次性割最多。但是割太多了，鹿也许会死掉。开发商无疑是贪心的，开盘价定多少？定低一点，自然开盘销售没有问题，但这不符合贪婪的特性，但如果定太高了，万一开盘死翘翘，又得不偿失。当然，这个讨论排除那些钱多得不知道哪里来的也不知道往哪里放的开发商，他们无所谓，开盘就是一套不卖，他还可以继续享受着社会发展给他带来的涨价福利。假设是一个正常的开发商，都希望开盘能尽量多卖一点的情况下，要如何把这个价定得最高，又能达到销售预期呢？鄙人总结了3个方式，但我总觉得还不够好，还希望有高手给出更方法论，更精准的做法。我总结的方式大概如下：1.直接加价法。假如在蓄水期间，给客户报的是4000左右的话，如果你看到客户基本都很认可这个价格，蓄水量非常地大，那么开盘的均价就直接开到4200。为什么是多200？其实这个就靠销售经理自己的把握，根据客户蓄水量和客户忠诚度的高低来定。假设预期开盘销售量为300套，假如经过销售经理的了解，以4000元的均价会有600个人买的话，那么就可以把售价多加一点，如果判断只有500个人会买的话，就相对少加一点。基本上售价提高的比例乘以3，就是客户流失的比例。这些数字并不准确，只是从鄙人接触的为数不多的项目上大概评估的。意思就是，如果你开盘价比平时报的价格高出10%，那么就会大概有30%的客户流失。高出5%，大概会有15%的客户流失。2.分段报价法。现在蓄水期，一般都报一个价，如：4000左右。其实可以动态监控，如果报4000，客户对价格根本不敏感，那么可以在半个月后调整为统一抱4100，假如4100还是没有什么抗性，又可以在半个月后报4200左右，直到你报的价格客户已经失去兴趣深入了解产品了。那么就可以在次高价上报价，直到开盘，就以次高价开盘。3.开盘操纵法。如果一直是以一个4000的价格报价，但是感觉客户明显都价格没抗性，除了可以直接加200这样一刀切的做法外，更保险一点的就是开盘当日用差异价格做区分，一是保证利润，二是不至于引发客户抱怨，导致一些突发事件。开盘当日可以按面积，楼层，预约次序，付款方式等手段，将价格的优惠幅度设置成不同的档次。比如预约号在前20号的，优惠4%，20-100号的，优惠3%，100号以后的，2%，没排号的，不优惠。或者购买120平方米以上的，优惠4%等等方式，让一部分满足条件的客户，实际购买价还是4000，其余的客户，价格就会在4100-4200，高的甚至达到4500，这样是为了保证一定的销售量的前提下，尽量将价格提高，并未后续的提价铺好台阶.以上三个方式，都不是很满意，期待江湖高手能给出更具体可行的方式，谈论一下，如何在鹿不死的前提下，割到最多的鹿茸？ 尊敬的各位领导，各位同仁： 大家好！本人被组织任聘为。。。。副校长已有五年，主抓德育教育工作，分管学校后勤、德育、艺体、安全、卫生、综合治理等工作。身为副校长，我努力学习党的教育方针，学习邓小平教育理论。用全新的教育教学理念武装自己，努力提高自身教育理论素养。我在党的组织生活中，学习党建理论；在政治学习中学习党的路线、方针、政策、法规；在业务学习中，学习人文文化，加强自身政治理论，道德修养，培养高层次的道德感、责任感。工作几年来，我以强烈的事业心、责任心力抓好德育工作，确保学校教育教学工作运作正常。我的工作原则是倡导培养“勤奋乐干，善于思索，不断创新”三种优秀品质。以奖励机制为主，及时勉励，激发老师团队精神，从而完成教育教学任务。其出发点是一切为了学生，为了学校的生存、发展而不辍劳作。下面我就德育工作管理谈谈自己的做法，将一年工作总结如下： 一、加强学习，联系实际，提高认识 教师是一门终身学习的职业。社会在不断发展，不学习就会跟不上时代的步伐，特别是作为一名校级领导和德育工作者，必须始终站在社会发展的前列，德育工作更要求紧跟社会形势的发展。因此，我坚持做到每天看新闻和阅读一小时的书，提高自己对政治的敏锐性，提高对教育的认识和个人品德修养，提高管理能力。在这一年里，我先后阅读了《德育文集》、《成功学校内部管理全书》、《教育管理》等各类书籍，这些为我提高思想认识、更新教育理念、加快德育创新提供了扎实的基础。 （一）严格要求自己，以身作则 古人云“直而影正，以己以正而为人之标”，作为一名校级干部，在很多方面都要对自己有严格的要求，否则就没有进步，就不能为人之标，就没有能力去管理别人。作为校级领导成员、党的教育工作者，面对当今变革的时代，面对不断膨胀的知识信息和日趋多元性的社会给我们的教育工作带来的新问题、新情况，常常使我有一种危机感，因此，我必须不断努力充实自己、丰富自己。因此，我对自己提出了