房地产市场研究报告 长沙坡子街目标消费者行为模式及项目定位研究报告.doc

目 录 第一部分 项目背景与研究目的 1 第二部分 五一商圈(以坡子街为核心)基本属性 3 第一章 商圈监测与店面普查研究方法 3 第二章 五一商圈的宏观环境与发展态势 5 第三章 五一商圈的基本特征及区域影响 7 第四章 五一商圈内典型商铺的业态结构 20 第三部分 目标消费者消费行为研究 21 第一章研究方法、数据分析、消费者背景特征 21 第二章 一般逛街、购物及消费习惯与生活形态 26 第三章 服装服饰购买习惯 38 第四章 餐饮、休闲娱乐消费习惯 50 第五章 对坡子街的认知与项目接受度 64 第六章 未来投资意向测试 71 第四部分 目标商户商铺租购需求研究 75 第一章 研究方法与商户基本背景 75 第二章 商铺目前的经营状况 77 第三章 对现有商铺的评价与期望 79 第四章 经营的商铺租购决策模式 81 第五章 对五一商圈及坡子街的印象与评价 83 第六章 对坡子街项目的认知与接受度 85 第五部分 潜在投资者研究 87 第一章 研究方法与潜在投资者基本背景 87 第二章 潜在投资者的投资偏好 89 第三章 潜在投资者投资决策模式 94 第四章 对五一商圈及坡子街的印象与评价 98 第五章 对坡子街项目的认知与接受度 99 第六部分 研究结论与项目定位建议 103 第七部分 技术报告 110  第一部分 项目背景与研究目的 一、本次项目的研究背景 坡子街是长沙市商业文明的发祥地，2002年长沙市政府决定重建坡子街，旨在再现长沙百年繁华，坡子街工程也是长沙市的旧城改造的重点工程，处于市中心的核心商圈地带，紧邻黄兴路步行街，是五一商圈的重要辐射区。 作为此项目的发展商，需要对长沙市以五一商圈为核心的区域内的商业环境作充分分析：首先需要了解的是五一商圈的结构如何？紧邻的坡子街又具备怎样的辐射力？其次，到五一商圈来消费的是些什么人？消费习惯怎样？再次，商户及潜在投资者有何需求？他们对坡子街项目如何看待？这些将是本次研究需要重点解决和分析的方面。 二、本次研究主要解决的问题版块 根据零点公司对于商业房地产的多年的研究经验，商业地产的项目定位研究主要从以下四个方面着手研究： 其一，充分研究五一商圈的内外部环境，客流总体构成与分布，商圈的整体地位与人流车流特点； 其二，对目标消费者的消费行为模式进行全面分析，尤其是购物、餐饮及休闲娱乐方面的场所与习惯； 其三，对典型商铺的业主进行研究，了解他们租购店铺的主要决策行为与需求模式及相关背景特征； 其四，对潜在投资置业者进行研究，了解他们未来的潜在投资需求及业态选择动向。  三、项目框架与整体研究思路 据零点公司对于商业房地产的多年的研究经验，本次项目定位主要从以下三个方面着手研究：  第二部分 五一商圈(以坡子街为核心)基本属性 第一章 商圈监测与店面普查研究方法 一、商圈监测研究方法  二、典型商铺普查 零点督导对部分普查店面的情况进行实地走访复核，以确保普查的相对准确性。  第二章 五一商圈的宏观环境与发展态势 一、五一商圈的核心地位有着长久的历史渊源并未曾被其它商圈动摇过 大唐大历三年，诗圣杜甫便有诗夸耀坡子街的商业繁华，所谓“茅斋定王城郭门，药物楚老渔商市”，当时杜甫正是旅居在坡子街的小西门。而贾谊故居更可以将此地的商业上溯至千年以前。五一商圈，这个长沙人已经无人不知的商业名词，历经了千年的硝烟风尘，依然是长沙人心中的流金之所，依然是商人们梦想的财富之地，连曾经摧毁了整个长沙古城的文夕大火，也未能使五一商圈的核心地位有所动摇，五一商圈是长沙之“心”，是湖南之“心”。 五一商圈是长沙最繁华、最具投资潜力的都心地带，众多商场、写字楼扎堆于此，整个商圈的销售额也在长沙占有举足轻重的地位。 二、长沙社会消费品零售总额远高于全国和全省的平均水平 2004年，长沙社会消费品销售总额实现快速增长，达到525.13亿元，增长16.2％。2005年长沙市社会消费品总额目标锁定606亿元，增长率要达到15.5%。 2004年我国社会消费品零售总额，同比增长约12％，而2002年和2003年为9％左右的增速。 长沙市副市长向力力近期在黄兴南路步行商业街现场办公时指出，要将黄兴南路步行商业街打造成为品牌一条街。作为长沙乃至湖南的商业窗口，黄兴南路步行商业街开业３年来，人气越来越旺，销售越来越火，数百家商铺全部出售或出租。他要求，要进一步强化经营招商，进一步强化物业管理，进一步完善基础设施建设，进一步树立步行商业街的商业品牌。 据省商务厅有关负责人介绍，2月9日至2月15日，由于春节是家庭团聚的日子，各大商场、超市购物客源虽然少于平日，但单客价（每人次购物金额）比往年大，销售总额较上年有所上升。据不完全统计，春节七天全省社会消费品零售总