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房地产销售入门培训 第一章 房地产基础知识培训 房地产专业名词 1、常用名词阴影部分应重点掌握 ◆五证a.建设用地规划许可证b建设工程规划许可证c.建设工程开工证d.国有土地使用证e.商品房预售许可证 ◆两书a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》 ◆房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证是房地产权属的法律凭证 ◆房地产市场主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场 ◆一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划采用协议、招标、拍卖的方式以土地使用合同的形式将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场 ◆二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 ◆三级市场是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 ◆房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利 ◆土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的土地使用者可申请续用经批准并补清地价后可以继续使用 ◆三通一平是指水通、电通、路通及场地平整 ◆七通一平是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整 ◆红线图又叫宗地图是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者受让者只能在红线范围内施工建房 ◆总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 ◆建设用地面积净用地面积经城市规划行政主管部门划定建设用地范围内的土地面积 ◆总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和 ◆容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。如在10万平方米的土地上有20万平方米的建筑总面积其容积率为2.0 ◆建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上含2.2m的永久建筑。 ◆建筑覆盖率建筑密度建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率如在10万平方米的土地上建筑用地净面积为8万平方米其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80〉 ◆绿化率建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化如在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积其绿化率为30 ◆绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 ◆房屋销售面积房屋按套单元出售时房屋销售面积为该套单元的建筑面积即为该套单元的使用面积与该套单元应分摊的公用建筑面积之和 ◆套内建筑面积房屋按单元计算的建筑面积为单元门内范围的建筑面积包括套单元内的使用面积、墙体面积及阳台面积 ◆套内使用面积指室内实际能使用的面积不包括墙体、柱子等结构面积使用面积的计算应符合以规定 A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算 B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积 C、非公用楼梯包括跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积 D、住宅使用面积卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数单元内使用面积/单元内建筑面积按规定应分摊公用建筑面积。 ◆公共建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积指各套单元以外为各户共同使用不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 ◆实用面积它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额 ◆层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量每一层的高度国家在设计上有要求这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 ◆净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 ◆公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50。 ◆得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比。 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。 套单元建筑面积套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积。 ◆道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 ◆道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 ◆玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的