升华·湖东西区项目营销策略提报.ppt

项目推盘节奏 推盘原则： 小步多开（保证3万方原则） 从北向南 大小户型搭配 单幢素质从劣到优 保证足够高的销售率 原因：随市场情况临机应变、符合工程开发进度及顺序、符合客户对各类户型的需求、配合销售价格逐期提升的原则。 项目推盘节奏 1# 10# 11# 12# 2# 9# 15# 3# 8# 16# 5# 6# 7# 17# 我们建议： 11年底—12年初分2次开盘，次序依次为 7 # 、17#楼——9#、15# 户型：以90方小户型为主，搭配120-140方三房。 项目推盘节奏 考虑因素： 工程建设上需要留一定的余量，保证在市场形势好的情况下及时供应达到预售条件的房源。 首次开盘推7\17#楼，在项目区位中属于中低档次，户型也偏小，意在试水，考察市场对本楼盘以及各类户型的接受度，搭建市场价格平台。 而首次开盘不宜过多，保证首次开盘的高销售率控制尾房余量，为后续开盘市场基础。 第二次开盘初定9#楼和15#楼，具体可根据首次开盘市场的反映热度决定。 接下来后期可以往8#、9#楼发展，其位置相对优越，不临路且南向景观空间大，且拥有部分大户型，可以再第三次做出价格差。 16#、12#为最后的2幢90方小户型公寓，建议可以暂缓销售，以满足销售后期对小户型的需求，也能为应对市场变化留有余地。 第一阶段 3月——5月 第二阶段 6月——8月 第三阶段 9月——11月 第四阶段 12月 第五阶段 1月——2月 （起势） （亮相） （蓄客） （开盘） （续销） 开工 开盘 湖城的东部城市地标 一座城市的东部理想 (营销定位、形象系统、户外包装、竞争产品分析、市场调查、基础物料、房交会、营销活动） 在这里，为您的生活加冕！ (楼书、开工典礼、销售培训、区域价值释放、蓄客广告、营销活动） 载誉而归！ (后续报道、拜年活动、老客户联谊、新品销售道具制作） 倾城巨献！ (开盘活动、开盘期广告推广、物料及布置……） 满足社会精英阶层需求的多种产品！ (销售部包装、样板区包装、开盘方案、定价策略、产品说明会、开盘培训） 房交会 营销阶段划分 第一阶段：3月——5月 （预告起势） 主题： 湖城的东部城市地标 一座城市的东部理想 线上炒作：行业媒体软文为主，政府发布信息及规划通报会等；重点在房交会上进行区域规划及产品的初步形象介绍。 联合湖州市政府，对湖东西区规划进行详解，并进行有效的社会传播。 线下准备：“五个一”工程 一套VI 系统 一系列 户外包装 一套销 售物料 一次房交 会展示 一次老业 主调查 房交会展示 目的：项目形象展示，告知市场； 主题：一座城市的东部理想。 内容：产品初步介绍，区域规划详细解读 老业主调查 目的：湖州本地老业主对本案的购买意向； 主题：升华业主生活满意度调查及新品介绍； 内容：通过满意度调查，提升品牌形象，重点进行新品意向度调查。 重点工作内容： 3月： 1、案名、话语体系 2、形象VI定位 3、营销提案 4月： 1、户外包装及广告位预定 2、概念楼书、销售基础道具 3、老客户意向调查 5月： 1、一场政府联动发布会 2、房交会推广 第二阶段：6月——8月 （全面亮相） 主题： 在这里，为您的生活加冕！ 线上炒作：开工典礼邀请当地政要及集团的领导，将升华的品牌进一步提升，将区域的规划再次深入人心。 线下准备：现场销售部包装、楼书、培训、样板区、奖项等 进行产品营销概念的概念宣传，通过获奖信息等引发对事业成就后心灵归属及居住风尚的热议。 重点工作内容： 1、开工典礼 2、售楼处及样板区包装 3、销售培训，统一说辞 4、楼书 5、全国性人居大奖 第三阶段：9月——11月 （蓄客积累） 主题： 满足社会精英阶层需求的多种产品！ 样板房引发湖城轰动！ 线上炒作：大量媒体软、广告等进行产品解读，用样板房参观吸引关注，引领居住风潮。 线下准备：现场样板房、名流活动、房交会、周边巡展。 进行产品层面详细解读，针对不同的购买客群制定不同的产品推荐销售体系，利用样板房活动，名流阶层活动，引起社会关注，通过房交会进一步积累有效客群。 重点工作内容： 1、名流活动 2、样板房准备 3、销售户型册 4、定价策略 5、团购联系 6、老业主购买方案 7、周边巡展活动 第四阶段：12月 （开盘强销） 主题：倾城巨献！ 线上炒作：大量广告进行产品开盘信息发布。 线下准备：产品说明会、开盘预案、团购、DM等。 采取一系列强销期广告推广手段，做好团购、老带新、开盘预案等策略，保证首次开盘的热销效果。 重点工作内容： 1、产品说明会 2、开盘方案 3、DM、短信 4、业主推荐 5、团购 第四阶段：1——2月 （持续销售） 主题：载誉而归！ 线上炒作：热销软文、致谢广告。 线下准备：提价策略、新户型册、拜年活动