论系统动力学在房地产市场研究中的应用.doc

论系统动力学在房地产市场研究中的应用 论系统动力学 在房地产市场研究中的应用 ■黄文杰教授陈兴隆郭晓鹏(华北电力大学经济与管理学院 北京102206) 中图分类号:F293.30文献标识码:A 内容摘要:本文对房地产市场的参与 要素进行了较为详细的阐述,并对部 分要素之间存在的逻辑关系进行了分 析.研究表明,房地产市场是一个非 线性,多重反馈时变的复杂系统.结 合系统动力学的特长,即可做长期的, 动态的,战略性的仿真分析与研究,可 方便地处理非线性和时变现象,并给 出了基于系统动力学的研究房地产市 场的具体步骤.最后研究认为,利用 系统动力学来研究房地产市场是一种 较为可行的思路. 关键词:房地产市场系统动力学时 滞非线性 房地产业关联度高,带动力强,已经 成为国民经济的支柱产业之一.作为社会 的基础产业,房地产市场本身并不能保证 资源的有效配置,为了达到经济的有效运 行,必须对房地产市场进行宏观调控和进 行深入细致的研究. 房地产市场包含的要素多种多样,他 们之间的关系错综复杂,如果只针对某两 个或者几个因素之间的内在关系,深入研 究,如探索房价和货币供应量,房价和股 市关系等,进而推论出一系列的房地产宏 观调控政策的建议,那么难免存在挂一漏 万的问题,这些政策可能会有重复或者矛 盾之处,缺乏足够的内在一致性.因此必 须先对房地产市场本身进行分析,将各个 要素之间的关系理清,进而找到合适的研 究方法 房地产市场相关因素分析 (一)房地产市场参与要素 1.房地产开发商.房地产开发商的产 品是”房屋”,因此,房地产企业也与普通 工业企业不同,主要有三个特点:资金密 集性,土地依附性和开发周期性.为了获 取最大的利润,他们在法律允许的范围内, 积极地改动自己的行为,使用多种手段如 调整融资方式,调整房地产的结构(政策 房和非政策房的开发比例),调整房价以及 各种营销手段.按照房地产开发的阶段划 分,房地产商有多种手段来应对当前环境, 主要的手段见图1. 2.政府.纵观全球房地产市场,各个国 家都对住房市场采取了高度的国家干预政 策,并得出一个很重要的结论:仅靠市场 化解决不了住房问题(况伟大,2006).从 我国房地产市场发展现状来看,政府是调 控房地产业的主体,在很大程度上决定了 房地产业的发展.根据其利益诉求点不同, 我国政府可以分为中央政府和地方政府. 一 方面,中央政府代表全局的利益,关注 全社会住房的公平和社会的稳定.另一方 面,地方政府代表局部利益,其目标是谋 求本地区利益最大化.由于各地区房地产 市场的发展水平差距较大, 因此,中央政府不能采取 “ 一 刀切”的控管调控模式, 这时,需要地方政府根据自 身发展状况进行调控.特别 的,地方政府具有很强的提 高房价,推动房地产发展的 动机,而中央政府调控房地 产市场的主要目的就是防止 房地产市场过热,保证房地 产业稳定发展.这种双重角 色所造成的;中突,很容易导 致政府失灵的发生. 我国政府主要通过制定 各种各样的政策,使房地产 经济运行达到宏观调控的目 标要求.主要包括以下几种 政策:财政政策,市场监管 132商业时代(原名《商业经济研究》)2011年5期 政策,货币政策,土地政策. 3购房者(Buyer).购房者的行为由 自己的购买能力,需求以及对当前形势的 判断决定.由于房地产是一种特殊的消费 品,具有保值增值的特性,这就决定了它 既是必需品又是投资品.在房地产市场中, 如果购房者的目的是为了满足自身的消费 和再生产,这就属于真实需求.但购买商 品或服务的目的是为了再卖出,以牟取差 价获利,就可以认为是投机需求.在一定 条件下,正常的消费会转变成为投机行为. 一 个市场需要投机者来活跃市场.需要注 意的是,如果投机者的资金过多的依赖于 银行贷款,那么房价的下降将导致不良贷 款的增加,银行呆坏账也就增加,从而引 发金融危机,对整个社会产生负面影响. 4.服务机构.对于房地产市场来说,服 务机构主要指提供金融,房地产咨询,价 格评估以及房地产经纪等服务的机构.这 些机构与房地产市场的运作过程息息相关. 房地产服务业可以维护房地市场秩序,促 进市场主体之间的交易活动,降低交易费 用和提高市场效率,保护市场主体的合法 权益,推动房地产业的健康发展(黄辉玲, 2007).由图2可以看出,这些服务机构始 终渗透于房地产市场运作的各个阶段,是 房地产市场顺畅运作的基本保证.房地产 市场的发展越成熟,与这些服务活动的结 合就越紧密. 特别的,可以从图2清楚看到,商业银 行为房地产市场运作的全过程提供了资金 保障.无论是开发性融资还是消费性融资, 都来自于商业银行.单一的融资渠道已经 \/\!:/ @o\,/\,:竺//\,竺// 三兰兰一@一@ 图1房地产开发商主要策略 c 嚣l!