[经济学]3影响房地产价格的因素.pptVIP

（一）土地的个别因素 3、土地面积 同样两块土地，由于面积的大小不等，对地价的高低也有较大的影响。这种影响主要从土地面积是否适合利用来衡量。一般来说，土地面积大小适合于区域发展用途的，其价格比较高；土地面积过于狭小的土地，若与其相临土地合并使用会有较高的价格；或这块土地的存在可能会降低相邻大面积土地的利用价值，于是相邻土地使用者为求其土地得到利用，而不惜以高价得知。这时，面积狭小的土地价格也会提高。 4、土地形状、宽度、深度 当土地形状、宽度、深度处于有利于其规划布局时，地价较高。 一般而言，临街宽度较宽、深度较浅的商业用地，地价会比较高。 （一）土地的个别因素 5、日照、风力和风向 日照有自然状态下的日照和受人为因素影响的日照两种。日照与房地产价格的关系具有这样的特征：一方面与房地产价格成正比关系；另一方面与房地产价格成反比关系。在寒带，人们渴望太阳照射，日照指标与价格呈正相关；在热带，对于典型的商业房地产，由于人们更喜选择背阳处，使得日照指标与房地产价格呈负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格，必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。 风的情况。在时常闹风灾的地方，风力影响是负面的，但对于一般情况来讲，自然的风力影响是正面的。在临近污染地区，还需要考虑污染源与风向情况。 （一）土地的个别因素 6、天然周期性灾害 凡有天然周期性灾害的地区，土地利用价值极低甚至不能利用，如果勉强利用，一旦天灾来袭，生命财产都无保障。天然周期性灾害如江河湖海边周期性的水灾，此类周边地区的土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨，甚至因为靠近江河湖海的缘故，可以获得特别的条件如优美景观，从而反使这来土地的价格要高于其他土地。 （一）土地的个别因素 7、临街状况 临街状况对不同用途的房地产其影响有所不同。对于商业用途房地产，其表现为：与街道越接近、接近面积越大，意味着人流聚集的可能性愈高，则价格越高；反之，价格越低。对于工业用途房地产，其与街道的接近会带来运输的便利，故临街状况与价格一般呈正相关。对于住宅用途房地产，临街状况从两方面影响房地产价格；一方面，临近街道会带来出行、购物等生活便利，使其成为加价因素；另一方面，临近街道又会带来人流密集、声音嘈杂等不利影响，使其成为减价因素。 （一）土地的个别因素 8、与公共设施、商服设施接近程度 公共设施、商服设施的完善程度与城市总体发展一致，城市中心区域的公共、商服设施成熟，而城市边缘则要差些。 9、与危险设施接近程度 无论何种用途房地产，与危险设施越接近，则其价格越低。如在某住宅区旁建有危险品仓库，或建有加油站，则靠近危险品仓库和加油站的房屋价格就会明显低于远离危险品仓库和加油站的房屋价格。 （二）建筑物的个别因素 1、面积 建筑面积对房地产价格的影响，主要是从一定面积所构成的房型是否合理来认识的。平面布局合理，价格高；平面布局不合理，价格低。 2、设备、材料、施工质量 设备齐全、品质好，材料优质，施工质量好，则提高房地产的价格；反之，则降低房地产的价格。 3、建筑物外观 建筑物外观包括建筑物式样、风格和颜色，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、吸引人，这价格最高。建筑物外观是否被人们接受，很大程度上取决于与其周边环境的配合状况，以及购房群体的审美偏好。 （二）建筑物的个别因素 4、建筑物朝向 房地产所在地区的气候条件。一般情况下，地区气候寒冷，人们对日照的依赖较大，此时向阳房地产的价格高于甚至远高于背阳房地产的价格；若地区气候炎热，向阳的房地产价格与背阳的房地产价格相差不大。 生活水平和思想观念。当生活处于高水平，人们对日照的依赖较小，向阳与背阳的房地产价格相差不会很大；当生活处于低水平，人们对日照的依赖较大，此时向阳的房地产价格高于背阳的房地产价格。 从以上分析可得，影响房地产价格的因素众多，其中一般因素以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素；区域因素是确定各地区的房地产价格水平的基础；个别因素适宜房地产本身物理特性为中心，是决定房地产的内在因素。 3-4 影响房地产价格的供求因素 房地产价格是由其效用、相对稀少性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，这些因素常处于变动中。 供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，来影响价格。 价格（元/m2） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 1 2 3 4 5 6 7 8 成交数量（元/m2） S0 供给与需求 D0 E0 一、房地产供求与价格关系 房地产的价