新加坡住房市场见闻1.doc

总行计财部“商业银行财务管理”培训班学习心得之四 山 雨 欲 来 风 满 楼 ——新加坡个人住房贷款市场见闻 培训课上，老师组织学员们就《联合早报》刊登的关于新加坡银行之间个人住房贷款利率战的新闻进行了讨论，“他山之石，可以攻玉”，目前新加坡同行面临的境况及对策，也许会对建行这方面业务的发展有所启迪。 近日，我们对建行个人住房贷款的盈利性进行了分析。根据掌握的数据测算，建行个人住房贷款的利润率为 0.87%[1]，其中，扣除0.5%和0.09%的个人住房贷款分摊的费用率和风险补偿率因素，利润率是靠1.46%的利差收益带来，即主要取决于高达4.96%的平均贷款利率，目前个人住房公积金贷款五年（含）以内为3.6%，五年以上为4.05%，而同口径个人商业住房贷款利率高达4.77%和5.04%，可以说，高额贷款利率是现阶段个人住房贷款盈利的基础，但这种情况会一直持续下去吗？ 曾几何时，新加坡的个人住房贷款市场也是这样一番太平景象：5%左右的贷款利率高高在上，本地银行占据了市场绝大部分份额，坐享高额盈利。但在新加坡金融业务市场向外资银行开放后，随着荷兰、汇丰等国际性银行的介入，原有的市场格局被打破，利率价格节节下挫，截止2002年8月29日形势如下[2]： 最具竞争力的银行个人住房贷款利率比较表 银行 利率（%） 提前解约罚款 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年以后 年 % 荷兰银行 1.33 2.33 2.33 3.33 3.33 4.00 0 0.0 汇丰银行 1.65 2.55 2.75 3.50 4.00 4.00 0 0.0 汇丰银行 1.65* 2.65* 2.75 3.75 4.00 4.00 2 1.0 发展银行 1.50 2.70 2.80 3.00 3.50 3.50# 0 0.0 发展银行 1.50* 2.85* 2.85 3.00 3.50 3.50# 2 1.0 马来西亚银行 1.68* 2.50 2.85 4.25 4.25 5.00 1 1.5 华侨银行 1.50* 2.70* 2.90 4.00 4.00 4.00 2 1.0 大华银行 1.55* 2.80* 2.80 4.00 4.00 4.00 2 1.0 注：*：固定利率 ；#：第7年以后是4%。 自9月份起，新加坡政府将允许购房人在购买私人住房时，用其公积金储蓄支付10%的首付款，这可能会提升房地产成交量，利率价格战的硝烟将会更浓，新的市场格局逐渐形成。 从新加坡个人住房贷款市场的变迁可以看出，同国际性银行相比，本地银行在当地往往占有客户和销售渠道的优势，但在产品、服务、信息技术等方面有所欠缺，因此国际性银行介入本地市场通常是选择盈利高、占本地银行自身盈利比重较大的产品，利用其全球资源和成本领先的优势发动价格战，甚至不惜短时间内出现局部亏损[3]，以期迅速降低该项产品盈利，削弱本地银行的盈利性和竞争力，夺得市场分额，之后再通过多元化的产品、迅捷的信息和优质的服务，树立品牌，争取更多的优质客户。据悉，外资银行在新加坡市场的下一个目标很可能是个人汽车消费贷款业务。 当前中国金融市场的发展趋势与新加坡有几分相似：随着中国加入WTO，金融市场将向外资银行逐步开放，其全面介入人民币业务只是时间问题；同时，利率市场化脚步日益加快，可以预见，一旦人民币利率真正实行市场化的运作和管理，利差将进一步收窄，向国际市场平均水平靠拢。以建行传统的优势产品——个人住房贷款为例，目前已在市场份额上遇到工商银行的强力挑战，如果说对此我们还可以凭不良贷款率和盈利率等指标聊以自慰，但当有一天国际性银行价格战的战鼓敲响，利率下跌、盈利减少,“新加坡现象”重现，我们该如何面对？ 对于国际性银行的介入和预期的市场变化，有三条对策： 第一，反价格战，即选择对方盈利性高的市场和产品发动价格战，削弱其盈利和竞争力。但新加坡的本地银行已经证明，由于缺乏具有竞争优势的产品、经营多元化外币业务的经验和遍布全球的分支机构及网点，就像没有航空母舰和巡航导弹的海军一样，无法实施“远程攻击”，在“本土”对国际性银行的核心业务造成影响。 第二，与国际性银行进行战略联盟，实现双赢。但这方面也是以提高自身的竞争力作保证，要使对方意识到发动“价格战”搞垮你或通过收购“吃掉”你的代价太高，不如进行优势互补，共同发展；否则即使苟活，也会将高端市场和客户拱手让人，难以盈利和发展。 第三，利用现有市场资源和特色产品，确立局部的竞争优势，在确保内涵式发展的同时，不断扩大产品、客户和市场的外延。如新加坡本地银行在个人住房贷款方面积极应对利率价格战的同时，及时推出了定活期组合的新产品，尝试捆绑提供律师费津贴、不征收提前解约罚款、提供