商业地产项目剖析及合作共赢之路.doc

剖析商业地产??? 对住宅而言，开发商以及销售商是通过造梦的过程吸引消费者，反过来商业，不论是产权式酒店还是商铺市场，尤其商铺的开发和运作，完全不是造梦的过程，而是完全面对残酷现实的过程。 ???? 那些将商业地产按照普通房地产运作的操作思路和想法的开发商们，在商业地产经营的后期阶段，会陷入物业的建筑结构、业态的局限、招商难度及经营管理上左右为难的困境。 ??? 商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面，即资本运营的层面、市场开发的层面，以及经营管理的层面，因此说，商业地产广意内涵远远比住宅市场要深，从另一方面上讲商业地产发展潜力远远大于市场。 ??? 目前在国内商业地产项目的运作当中，还属于一个简单的资源开发配套的阶段，缺乏专业的商业管理人才，策划人才和经营人才。 ??? 尤其是缺乏商业地产的复合专业人才，在很多地产策划营销公司中，缺乏商业人才储备，也没有岗位设置，以至于在同开发商合作的商业地产项目中，服务过程只能完成常规的市调→定位→策划→销售的程序。 ??? 而在上述的流程中，一方面，简单套搬房地产开发运作的模式，在商业地产的市场、商业、业态定位及策划和销售上，同商业整体运营相比存在着较大风险；另一方面，在商业招商、经营、管理上的重头戏，则采用就重避轻的操作手法，或者简单套用，或者转包，或者向开发商推荐其他商业管理公司来接手操盘等等，使项目在总体经营连贯性上，对开发商极为有害，后遗症很多。 ??? 问题在于很多开发商，有些还是初次涉及房地产行业的，本身对房地产的开发和销售系统工程还存在认识问题。现在又出现了一个商业地产的概念和运营，再加上项目诱惑力和市场上存在的人为等因素，导致目前商业地产市场项目一哄而起，危机四伏。 可笑的是，商业地产市场上很会捉弄人，有的开发商还没搞清楚商业地产是什么，就稀里糊涂的赚到了大桶的金子；而有的开发商处世小心谨慎，瞻前顾后，却在商业地产项目上，把自己给套了进去。 就目前而言，绝大部分的开发商，在人力资源上未设商业地产的岗位和部门，即便存在，也形同虚设这就是所提到的商业地产复合性的专业人才特别的奇缺。只是涉世商业不深，或懂点房地产策划或操过几个简单商业项目的外延人员。 ??? 商业运营的元素中，包含了开发商，投资客、商户、消费者。还有一点，是现在绝大部分开发商所忽略的，也是很多营销策划公司所缺少的，那就是商业的经营管理，只有这一点补充完了以后，认为它是一个完善的完整的商业运营方式。从最近接触的商业地产项目来看，开发商目前最缺的也就是这类既懂招商、又懂管理的人员。 ??? 在现实的商业地产的实操中，最核心的问题是商业招商和运营，而不是项目中的策划和销售（包括商铺、住宅、写字间等形态）。不了解这个核心，所经营的商业地产项目会很多问题，甚至是影响的形象和生命力。 ??? 商业地产的经营，从大量的实践上总结，最好的操作是沉淀商业投资资金，长期持有商业物业，稳坐江山收取租金，成为商业地主。坐享长期商业利润的回报。 ??? 而国内的大多数房地产开发商，由于开发项目的资金多数是融资所得，个人自有资金较少，在运作项目的过程中，不可能沉淀，回款就成了第一需要。无论是酒店、商务写字楼，还是商场、步行街等，都希望快速回笼资金，这对商业地产上的经营，也就会带来根本上的变化，风险也就随之而来。 ??? 商业地产项目中的商业建筑，开发商要长期持有，这个商业才有价值，如果卖成散户，再由这些散户经营的话，一定会成为城市商业中的“牛皮癣”。 ??? 现在市场上的商业地产项目，有很多都是开发商急于变现资金，一卖了之，最后闲置在那里。政府无能为力，开发商由于事先估计不足，也无能力去组织经营活动（受其限制，没法介入）。最终的办法也只能大家共同坐下来协商。 ??? 现在很多开发商开始考虑经营了，这，但对很多开发商要做起来困难非常大，开发商不可能是三头六臂，他既要做规划、施工、策划、销售；又要招商、管理、商业运营，这显然是不可能的。 ??? 社会化的分工，使其行业内的专业越来越明细化、专业化，要想按过去的套路打包天下，也是不现实的。唯一可行的做法就是专业化的分工由专业化的公司去对接完成。 ???? 从商业地产经营运作的思路上考虑，认为可以尝试探索两种模式： ??? 1．发掘、委托专业的商业地产管理公司和专业人才去实施项目。但从国内专业商业地产管理公司上看，掌握商业和地产复合性的管理公司还比较缺乏，只能在最好的地产全程管理公司和商业全程管理中进行比较、选择，找出互补性最强的以组合，共同承担商业地产项目的重任和责任。最终实现商业地产一体化销售经营管理的社会需求。 ??? 2．组建商业地产资产管理基金会。这个团体不是商业物业管理公司，应属于投资性商业整合管理基金委员会。目的整合散户、投资商等的资源，