7第七讲商品房销售.pptVIP

第六讲 房地产转让中的 商品房销售 一、商品房销售的概念 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 二、商品房销售的条件 （一）商品房预售的条件—许可制 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （二）商品房现售的条件—备案制 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、拆迁安置已经落实； 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7、物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 （三）商品房销售中的禁止事项 1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 3、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 （二）商品房销售广告和宣传资料的行为性质 1、一般性质：要约邀请 2、特殊情况下的性质：视为要约 （1）该说明和允诺是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的； （2）该说明和允诺具体确定； （3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。 3、要区分相关设施与物业服务合同服务内容的区别． 4、商品房销售广告和宣传资料对规划范围之外的环境、设施的虚假宣传性质的认定 《解释》未作规定 四、商品房预售合同 （一）商品房预售许可证明对预售合同的影响 1、出卖人未取得商品房预售许可证明，而订立的预售合同无效。但起诉前取得的，可以认定有效。 2、应当注意的问题——该条解释与《城市房地产管理法》规定的商品房预售应具备的条件的关系 （二）商品房预售合同的登记备案对预售合同的影响 1、商品房预售合同未登记备案的，照样有效。 2、当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接收的除外。 五、 商品房认购书与定金 （一）认购书的性质 1、认购书是独立的合同。 2、认购书是商品房买卖合同的预约合同。 （1）认购书不是商品房买卖合同。 （2）认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 （二）实践中认购书的一般内容 1、买卖双方当事人的基本情况； 2、房屋的基本情况； 3、房屋价款的计算； 4、定金； 5、签订正式买卖合同的期限。 （三）认购书的效力 认购书仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约的内容请求履行。 （四）认购书中的定金 1、定金的基本概念 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 2、认购书中定金的属性 （1）一种观点：立约定金 （2）另一种观点：认购书中的定金同时具有立约定金与履约定金的两重属性。 A、立约定金：此“约”为本约（商品房买卖合同） B、履约定金：此“约”为预约（认购书本身） （五）名为认购书，实为商品房买卖合同的认定 商品房的认购、订购、预订等协议同时具备以下两个条件，可以直接认定为商品房买卖合同： 1、具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容； 2、出卖人已经按照约定收受了购房款。 六、 房屋的交付使用和毁损、灭失风险承担 （一）房屋的交付使用 转移占有（即“交钥匙”）为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 1、交付使用不等于所有权转移。 2、当事人可以约定交付使用不仅是转移占有（交钥匙），还应办理房屋所有权转移登记。 （二）、房屋毁损、灭失风险的承担 1、交付使用前：由出卖人承担； 2、交付使用后：由买受人承担。 3、买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面