[经济学]房地产会计课程.ppt

房地产会计课程 课程题纲 房地产基础知识与业务流程 财务部岗位设置与职责划分 房地产基础业务会计核算 销售与收款----收入 开发与付款----成本 完工与交付----利润 房地产财务管理 资金管理 收款管理 付款管理 资金计划 成本管控 项目财务决算 涉税管理 特殊业务会计处理 投资性房地产 所得税会计 应付职工薪酬 财务部岗位设置 考虑因素： 业务流程 企业规模 项目多寡 财务管控 业务内容： 会计核算 款项收付 银行 现金（现场收银） 按揭 资金 税务 与其他部门的关系 预算 工程 销售 设计 外联 业务对财务的触发 业务流程与关键节点 拿地—报建—融资—修建—预售– 竣工验收—交房—结算—清算 会计核算 S会计科目明细表 收入的会计核算 收到诚意金—收定金—收取房款（按揭款）--代收费用—结转收入 科目设置 收入的会计核算 预售房款—项目、房号 其他应收款（POS） 其他应付款—费用类别 退款的核算—红字相同方向 违约金—营业外收入、价外费用 主营业务收入明细 诚转定、定转房 预收结转收入—单设科目或每个明细结转 分期收款销售， 预售期内的分期收款是不是通常所说的分期收款销售？ 原规定在合同约定的收款日期分次确认收入。新准则对收入确认时间和货款结算时间进行了区分。 根据准则解释中的说明，一般延期3年以上收款时才需要折现，但这并不是绝对的。如果收款时间在3年内，但折现值与面值之间差异较大的，也需要折现反映。 在分期收款销售的情况下，按照增值税、营业税法规的规定，应当于合同约定的收款日期当天开具专用发票，但按照本准则规定，此时开具的专用发票已不能作为收入确认的依据。 成本的会计核算 成本的归集与结转路线 开发成本—开发产品—主营业务成本 成本的会计核算 六个基本的成本科目 如何确定成本核算对象 直接成本与共同成本 共同成本、间接费用的分摊 明细科目与项目辅助核算 成本结转 特殊业务处理 科目设置、会计分录 六个基本的成本科目 1．土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 成本核算对象 每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸 采用不同的施工方法和施工组织 在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同 成本核算对象 土地若作为核算对象，可按下列原则确定： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。   成本核算对象和确定原则 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。?　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。?　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。?　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。?　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。?　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分