[经管营销]20112012年度专题4：我国小产权房问题研究：现状与出路.pdf

我国小产权房问题研究：现状与出路 REICO 工作室 二〇一二年二月 目 录 一、小产权房的内涵和特点1 （一）小产权房概念和内涵 1 （二）小产权房分类 2 （三）小产权房主要特点 2 二、小产权房建设现状 4 （一）小产权房产生的背景 4 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 4 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 5 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 7 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” 8 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 10 （二）发展现状 10 1．全国小产权房规模估算 10 2．各地小产权房价格情况 12 3．小产权房购房者情况 13 （三）发展趋势分析 15 三、对小产权房的评价 16 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 17 2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 18 四、典型地区小产权房处理方式调查分析19 （一）北京 19 （二）上海 20 （三）深圳 21 （四）成都 21 （五）重庆 22 （六）海南 24 五、小产权房问题的解决思路25 （一）现行小产权房政策及其评价 25 1 1．相关政策内容概述 25 2．相关政策存在的主要问题 27 （二）解决小产权房问题的主要原则 28 1．坚持公平正义的原则 28 2．坚持同地同权同价的原则 28 3．坚持疏导结合的原则 29 （三）几点建议 29 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 29 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 30 3．要着力防止地方政府与农民争土地 31 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 31 主要参考文献 33 2 我国小产权房问题研究：现状与出路 小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房 价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房 需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性 和现实合理性。1995-2010 年间全国小产权房建筑面积累计超过 7.6 亿平方米， 大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农 村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买 者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点， 也成为各级政府亟待解决的一个难题。 一、小产权房的内涵和特点 （一）小产权房概念和内涵 房屋产权本来没有 “大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济 生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。目前各 地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体 土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。 综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、 向本集体经济组织以外居民销售的住宅，其内涵一般包括五个方面： 一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招标、拍卖、挂牌等方式 取得的城市国有土地。 二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主 管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、 挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序。 三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，无法获得国家土地、 房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。 四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出 租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房