[经管营销]公寓式酒店专题研究.ppt

公寓式酒店专题研究 研究的目的 本文将通过对国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面的分析，结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势，运用SWOT分析方法对国内公寓式酒店的目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作出探讨，并对目前上海在经营的公寓式酒店进行剖析，以对日后类似地块的操作，提出有益的参考意见。 一、公寓式酒店的基本定义 1、国外定义： 公寓式酒店英文解释为：Extended - Stay hotel，按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此被称为公寓式酒店或延时酒店。 2、国内定义 国内的房地产市场中，存在有公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公建筑等多种容易混淆的名称，我们将从政府给出的基本定义，加以区分。 根据2003 年12月1日上海市发布的《上海市城市规划管理技术规定》中明文规定： 公寓式酒店：指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，属于商业性质。 酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理，属于住宅性质 公寓式办公建筑：指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。 3、对基本定义的解释 对于公寓式酒店和酒店式公寓的区别，从其基本定义可以了解到最根本的区别在于： 公寓式酒店属于商业旅馆性质，其土地使用权为40年，小业主拿到的产证期限亦为40年； 酒店式公寓属于住宅性质，其土地使用权为70年，业主拿到的产证期限亦为70年。 因而，从基本定义延伸出来，公寓式酒店和酒店式公寓在遵从的建筑设计规范、工程要求、装修配置、贷款原则、业主使用等环节，都有了明确的归属范畴。 根据国内目前所能查到的资料显示，对于公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等有明文规定的只有上海2003 年12月1日颁布的《上海市城市规划管理技术规定》。在这个《技术规定》发布之后，上海房管局、土地局等相继发布了配套细则。因此，根据这个《技术规定》实行的时间节点，在2003年12月1日之后，对于市场上在出售的公寓式酒店和酒店式公寓的区分，主要依据就是开发商手中所持有的土地证的性质用途和期限来进行划分。而不依据开发商在销售时，对外宣传的“公寓式酒店”或者“酒店式公寓”的口号。 国内其他地方对于公寓式酒店和酒店式公寓尚无明文规定，因此关于公寓式酒店、酒店式公寓在这些地方还有很多空间可以操作。 二、国内公寓式酒店商业模式 1、销售模式之变 在上海房地产市场中，2009年7月1日是一个重要的分水岭。根据2009年7月1日开始执行的《上海市房地产登记条例》中第八条的规定：房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。 对新条例条款的解释： （1）土地以宗地为基本单元。（2）居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。（3）非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。公寓式酒店以分层、分套出售的，将不得办理产权登记。 因此目前上海市场上在销售的公寓式酒店，凡2009年6月30日已受理但尚未完成审核的房地产登记申请，仍按照2002年的原条例办理；2009年7月1日起受理的房地产登记申请，根据新条例办理。 即分割销售的公寓式酒店将不能办理产权过户。 结论： 新版本的《上海市房地产登记条例》的出台，将从根本上改变之前公寓式酒店可以分割销售，由酒店管理公司统一经营，提供一定的回报的模式。开发商将不得不面临整幢出售或者自己持有，大大增加了开发商资金沉淀成本。 2、运营模式之变 （1）对于开发商运营模式的改变 从开发商的角度，公寓式酒店销售模式的改变，将从根本上改变公寓式酒店开发的商业模式。原商业模式：开发商把该房产的每一单元房销售给中小投资者，然后，由酒店管理公司与每一位单元房所有者签定一定年限的管理合同，统一对外经营。开发商可以回款迅速，承担的后期经营风险小，将风险更多的转