[其它考试]第四章 收益法.pptVIP

六、净收益流模式 求A例题 某宗房地产的收益期限是40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。 七、收益期限的确定 1、对于单独土地和单独建筑物的估价， 2、对于房地合成体的估价：（1）建筑物经济寿命晚于土地使用年限的，（2）建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，然后选用相应的收益期限为有限年的公式计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。 第四节 报酬率 报酬率=投资回报 / 所投入的资本 选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的收益具有同等风险的投资的报酬率。 一、报酬率的求取方法 （一）累加法：将报酬率视为无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加。 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理 负担补偿+缺乏流动性补偿 - 投资 带来的优惠 累加法应用举例 项目 数值 无风险报酬率 0.05. （5%） 投资风险补偿 0.020 （2%） 管理负担补偿 0.001 （0.1%） 缺乏流动性补偿 0.015 （1.5%） 易于获得融资的好处 —0.005 （—0.5%） 所得税抵扣的好处 —0.005 （—0.5