2010年1-5月房地产政策分析及未来市场预测推荐.docVIP

2010年房地产政策分析 第一章、房产新政出台背景分析 一、市场表现 综述：房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨 1、2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％ 2、北京2010年3月份与09年同期相比房屋销售价格平均上涨55％。 上海 广州 二、促使本轮房价快速增长的成因分析 1、政府调控措施力度不足，市场表现不降反升 调控措施： （1）2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了十一条工作措施，即“国十一条”； （2）银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点； （3）3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价； 市场表现（政府推高房价）： （1）北京：2010年3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330％； （2）深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的楼价也近翻倍； （3）海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声上涨，甚至一日一价； 2、信贷投放巨大 2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。 3、市场供给不足 3月北京住宅市场可售面积微幅减至748.32 万平方米，环比下跌0.84%。至2010年3月止，近6 个月月均销售面积为107.89 万平方米，使得住宅市场出清周期增至约6.9 个月。由于本月住宅供应量略低于本月成交量，所以3 月份库存量微幅下降。 3 月份住宅市场销供比为1.03，继2月份销供比失衡后，3月开发商大量推盘，将销供比重新拉回到均衡位置。（主要由于两会过后，民众对国家经济形势看好，而针对高房价的实质性打压政策迟迟未见出台。） 4、通货膨胀过快 2010年第1季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高。2010年第1季度，CPI同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时PPI同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。 结论： 在四大因素的影响下，房地产市场经历了持续的上涨，两会刚结束之时，一直持观望态度的开发商和购房者，看到政府并没有出台与房地产相关的政策后，纷纷迅速出手，楼市也出现了短暂的“井喷”。 2010年4月14日，国家统计局公布3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%，打破了之前传言决策层所能忍耐的房价底线“涨幅10%”，点燃了导火索。为了遏制房价过快上涨，政府出台了一系列的调控措施，痛下杀手锏。 第二章、房产新政出台转折点（4.15） 一、4.15新政出台（4月15日） （全文详见附件1） 1、新政要点： （1）、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策； 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 （2）增加住房有效供给。 在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 （3）加快保障性安居工程建设。 确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。 （4）加强市场监管。 2、与2007年9月27日新政相比，力度加大。 第三章、2010年房产新政一览（1.10—4.30） 一、国十一条（1月10日） （全文详见附件2） 1、新政要点： （1）增加保障性住房和普通商品住房有效供给 （2）合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。 （3）加强风险防范和市场监管 要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 （4）加快推进保障性安居工程建设 （5）落实地方各级人民政府责任 二、存款准备金率连续3次上调 2010年