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温州人经济研究中心 要 报 2016 年第3 期 （总第34 期） 温州人经济研究中心办公室 2016 年11月15 日 ※温州住宅土地确权问题必须协调好四大关系 温州住宅土地确权问题必须协调好 四大关系 20 世纪80 年代初，当中国打开国门开放市场的时候，土 地作为最基本的生产要素，仍受到高度严格的计划管制。1982 年宪法第十条明文规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、 出租或者其他形式非法转让土地。”在此框架下，任何建设用 地需要，都只能经过政府征用、划拨来获得满足。20 世纪90 年代初期，浙江民营经济已经开始蓬勃发展，敢为天下先的温 州人在不超过居住用地最高使用年限七十年的前提下，按二十 年到七十年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相 应的土地出让金额，通过使用权的转让实现土地流转，以解决 温州发展经济的燃眉之急。 今年四月，温州国土局住宅土地确权活动在全国引起了广 泛的讨论，这与如今持续高涨的房价密不可分。近年来,中国 的地价推动了房价上涨,而房屋价格的上涨,又继续推动了地 价上涨，形成一个相互推动不断循环的过程。土地价格以十倍、 十几倍，甚至几十倍的幅度上涨，土地的再次出让，直接关系 到老百姓的切身利益。温州住宅土地确权问题，不仅是温州自 身城市化建设进程中的挑战和机遇，更是应对未来几十年内， 全国陆续出现的住宅土地使用权到期问题的未雨绸缪。 - 2 - 就物权法和地方财税而言，住宅土地确权行动势在必行。 一方面，《物权法》149条经过多次修订最终版规定“自动续期”， 并删去了续期需支付费用的条文。现如今《物权法》所涉及的 “自动续期”是个重大问题，在全国范围内出台统一的法律解 释已是迫在眉睫，这个问题不能由地方政府来解释，温州确权 问题再次被关注。另一方面，借鉴发达国家处理土地问题的经 验，尤其是英国，地方税种的财产税，就包括居住用不动产税， 目前已是英国税收体系中的一个重要组成部分，在增加财政收 入、促进土地有效利用、调节土地级差收入等方面发挥着作用。 新一轮的住宅土地确权活动，能否为地方财税改革提供新的思 路？能否为本土市场迎来新的发展生机？住宅土地确权活动 在以上方面都具有极大的研究价值。 纵观发达地区与国家处理住宅土地的方式，许多地方值得 我们借鉴与反思。香港土地的租约期限最长只能到2047年，土 地承租人可以一次性交清地价，也可以按年缴纳新地税。这两 种方式，在学界被统称为批租和年租。对于到期的土地，1997 年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的 土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1 日的土地契约依然有效。在续期方式上，可自动续期，期限同 上一次土地批租年限，但需在土地注册登记簿上注明。续期不 需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度“差饷”（土 - 3 - 地税）的3％，约为房产年租租金的1.5％，但年租的土地同样 不允许转让、抵押。但是也正是香港的土地续期制度导致其土 价格始终居高不下，此种做法让居民成为了房奴和地奴。在加 拿大，土地税是根据不同环节进行征税的，分别对土地的保有 和转移进行征税。主要包括不动产保有税、不动产转让税和营 业性不动产税。除一般不动产税外，各省都授权市区政府征收 特别税或费，以弥补地方政府公共设施的开支。而作为“香港 模式”鼻祖的英国，则与香港大为不同。在其本土并未采用香 港的土地续期制度，而是采用了税收的方式。英国实行分税制， 与土地有关的税收有两大类：中央税和地方税。中央税种中有 所得税、增值税、遗产税、印花税；地方税种中只有财产税， 其中包括居住用不动产税和经营性不动产税，这类税收是目前 英国税收体系中的一个重要组成部分，在增加财政收入、促进 土地有效利用、调节土地级差收入等方面发挥作用。 基于国内土地确权发展现状，温州住宅土地确权问题在后 续的具体操作层面需要协调好四大关系：第一、协调好“免费 续期”与“有偿续期”之间的关系。当年参与《物权法》