淄博山东房地产市场调研报告——147页.ppt

观点 在被调查者中绝大多数的经营者（90%）都选择了租赁产权的方式进行经营，只有9%的经营者趋向购买经营，反映了当地商业物业的经营主要还是以租赁的方式居多，这说明商业物业在开发过程中必须完善产权与经营权的剥离，既要满足所有者对所拥有的产权物业的期待，也要平衡好所有者与与经营者之间的关系，让商业物业发挥出最大价值。 * 观点 有46%的经营者选择30元/平方米/月，选择31～50元/平方米/月的占8%，选择51～100元/平方米/月的占20%。扣除被访问者先入为主的低价位选择因素，说明经营者租金的承受趋向区间在100元/平方米月以内，按照一般性原则推理，50平方米的经营面积的年租金在6万元左右。 * 个案一 （受访者：许晓剑经理 地址：淄博市张店西四路商业步行街南段33-35号 受访机构：爱婴服务有限公司 受访类别：婴童用品经销、儿童品牌代理、儿童摄影、早期教育 受访者概况：目前淄博最大的婴童用品连锁经营企业。 访问内容：（先寒喧认识，说明来访目的，了解其经营情况，介绍儿童主题商场后） 问：我们在原山东汽车齿轮总厂开一个专营儿童主题的商场，你们对项目定位是否感兴趣？是否愿意到本项目发展？ 答：肯定有兴趣，离我们很近，我们主要经营0到3岁孩子的用品，现在在共青团路王府井旁边已经开了三层的旗舰示范店，我们以后要搬到那里去，这里继续做。 问： 淄博针对儿童消费服务的场所多不多？有什么特点？ 答：淄博目前还没有专门为儿童服务的提供一揽子服务的主题商场。消费需求是存在的，现在都是比较分散经营的。 问：你们是否愿意买铺经营？ 答：这要看情况考虑一下，我们主要是租赁，如果前景看好，我们可以考虑买； ………… 对经营商户的的访问记录 * 个案二 （受访者：李主任 6200826） 地址：淄博市张店人民西路利民大厦南2层，经营面积200余平方米，年租金6万元，2004年年底开业。 受访机构：南方贝贝早期教育机构 受访类别：涵盖全部0-6岁儿童早期教育内容 受访者概况：国内最大的儿童早期教育理念的婴幼儿早期教育权威专业机构的全国连锁加盟机构 访问内容：（先寒喧认识，说明来访目的，了解其经营情况） 问：目前儿童早期教育的情况您掌握的情况是怎样的？ 答：我们这里来的家长不少，只要他认可，那么他不会在乎远近，都会带着孩子过来的。每一周孩子来上 两节课，目前家长的认可程度还不是很高，这与我们开业时间不长有关系。 问：您在每个城市一般开一个店还是多家连锁？ 答：这看市场的需要。深圳每月的费用是880元，这里是380元，连一半都不到，这和当地的人均收入有一 定关系，要根据当地的实际情况进行定价，而且还有一个大家接受的时间问题。 问：我们在原山东汽车齿轮总厂开一个专营儿童产品的主题商场，你们是否愿意在一个包含儿童消费和儿 童教育的场所设点经营？ 答：可以，我们这种机构对面积的要求比较大，400多平方米是比较适合的。儿童产业的市场很大，单纯儿 童教育这一块的市场就很可观，特别是淄博这样的地方，基本没有形成什么规模。 ………… * 个案三 （受访者：薛先生 地址：淄博市张店新世界商业步行街南段41号，三层商铺，经营面积约300平方米，年租金6万元左右。 受访机构：星级宝贝儿童摄影 受访类别：儿童摄影 访问内容：（先寒喧认识，说明来访目的，了解其经营情况，介绍儿童主题商场后） 问：我们在原山东汽车齿轮总厂开一个专营儿童主题的商场，你们对项目定位是否感兴趣？是否愿意到 本项目发展？ 答：有兴趣，如果淄博有这样的专属区域，而且你们的构想可以成立，那么我们当然希望了解并参与， 那个地方有点偏僻。我们要看租金水平如何，能不能带动儿童消费，经营前景怎样才可以考虑。 淄博属于二线城市，购买力不是特别强。儿童消费现在在淄博很分散，没有形成规模。 问：淄博目前的儿童娱乐消费情况怎样？我们的项目的定位您有什么看法？ 答：张店没有一个真正意义上的儿童游乐园，淄博目前儿童消费的场所主要在大商场里有个娱乐区，再 就是在王府井的儿童娱乐设施，不是很多。现在家长都舍得为孩子花钱，你们的定位想法很好，但 是我们要看你们后期的运作情况。你们要是真可以把儿童的娱乐、购物、教育等全部整和到一起 去，那还是很有潜力，到时候我们自然有兴趣去经营。 问：您是希望买铺自己经营呢还是租赁经营？ 答：我们一般是租赁经营。 ………… * 发放问卷400份，有效问卷389份 本次受访者主要以公共场所随机抽样访问的方式进行，从消费者调查问卷统计数据来看，受访者男女