水岸时光小区策划案定稿文档.docVIP

水岸时光住宅项目 营 销 推 广 报 告 2011年9月 3、生活配套设施 该区域位于城市边缘地带，为尚待开发区域，城市生活配套设施相对匮乏，教育、医疗、购物、休闲娱乐设施基本为空白； 供暖、城市燃气、有线电视、供水等基础配套设施 也很不完善， 决 决 三、价格推广策略 产品配套 The END 1、加快项目的开工建设，规避政策调整带来的开发风险； 2、在总规划图的基础上，进一步完善户型设计及建筑 形态、景观的优化设计； 3、加强项目的前期广告宣传，提高产品的知名度； 4、运用现代营销手段对产品进行全方位策划包装，提 高产品品质，实现效益最大化。 第四部分 后续工作建议 第四部分、后续工作建议 产品配套是决定该项目销售成功与否的关键要素之一，应从以下几方面进行完善： 1、着力解决满足人们正常生活的生活配套设施，如供水、供暖、供气等； 2、配备社区幼儿园、老年活动中心、休闲会所将消除居民的后顾之忧 三、产品定位 SWOT小结 本项目位于装院路西侧，紧邻龙风湖和封龙山风景区，总占地面积约400余亩。见左图 三、地块SWOT分析 1、采用排除法和对比法对项目进行定位； 2、本项目虽紧邻龙风湖风景区，但不在景区内，难以享受景区独特的品质景观，且第二居所的目标客户更注重外部环境品质，因此，该区域用作第二居所不是最佳选择； 3、作为一居定位，城市基础配套设施短期难尽如人意，且本项目有一部分回迁村民，不可能成为高档社区； 4、通过效益分析，多层住宅投入少、运营费低，为该项目首选。 第一部分 项目分析 项目区域位置 区域环境配套 地块SWOT分析 市场分析 客户群分析 一、项目区域位置 1、自然环境 本项目西侧为龙风湖和封龙山风景区，植被茂密， 依山傍水，绿树成荫，风景优美，清新怡人，自然 环境非常优越，为省会不可多得的休闲居住区。 二、区域环境配套 二、区域环境配套 2、交通 二、区域环境配套 风险（T） 从目前现状分析，该项目的劣势大于优势，机会与风险并存，但风险多于机会，建议在项目开发之前应先做好市场调查和规模、效益的可行性分析，规避先期开发风险。 1、本项目距离市区较远，且配套设施很不完善，居民的基本生活得不到保障，这将是前期销售的最大障碍； 2、项目涉及原村民住宅的拆迁和村民的回迁，开发周期会加长，同时会加大开发成本； 3、村民和城市居民混居，将会降低该项目的品质，同时也将给一些目标客户产生顾虑； 4、小产权房的性质无法得到银行的支持； 5、北面的龙风陵园给本项目带来一定的负面影响。 1、城市化步伐加快，使城市规模迅速扩大，城市边缘地带将会在很短的时间内融入城市的建设进程中，使许多投资者闻风而动，抢占商机，给该项目提供了最好的机会； 2、市区内的房价迅速攀高，很大程度上刺激了购房者的神经，迫使一些较低收入的家庭将目光转向城市边缘地带的低价房； 1、受工作生活习惯和传统观念的影响，对仍以种地为生的村民住宅的拆迁将是本项目能否顺利进行的关键所在，也是本项目最大的风险； 2、本项目一开始就涉及村民回迁，对外出售的房屋非常有限，这将使投资回收周期大大延长，后期的开发或许会受到领导换届带来的影响； 3、前期配套设施的投入和广告宣传力度的加大，会使小规模开发成本增加，甚至无利可图，带来亏损的可能； 4、土地的性质会给本项目带来一定的政策风险。 随着石环路的建成通车将给该区域提供更为便捷的交通环境。 二、区域环境配套 4、区域配套小结 三、地块SWOT分析 优势（S） 1、外部自然景观优美，山、水、林将是本项目的第一优势； 2、本项目规模较大，且周围均为空地，能够进行统一规划、总体开发，在广告宣传上便于包装和营造概念； 3、该区域为城市边缘地带，土地成本较低，能够采取低价销售的方式来吸引客户的目光。 三、地块SWOT分析 3、生活水平的提高使第二居所的销售日趋火爆，注重生活质量的人们开始关注外部自然环境的优劣； 4、交通工具的便捷和交通环境的改善，使人们不再将位置和地段作为购房的首选要素； 四、市场分析 本项目紧邻龙风湖风景区，目前在该景区内开发的项目有：天籁?山水清音（二期）、天下财富湾，这两项目均为别墅，与本项目业态不同，不会构成太大威胁； 沿石铜路两侧已开工和即将开工的项目有：锦绣天地、南环?望角、永兴花园等，它们售价较低，定位与本项目类似，给本项目销售产生一定负面影响