物业估价概论.ppt

物业估价概论 福建信息职业技术学院 商贸管理系 刘晓敏 物业估价概论 第一节 物业概述 第二节 物业估价概说 第三节 发展物业估价业务的现实意义 第 一 章 物业估价概论 随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，以及房地产业的快速成长，物业估价作为一个新兴事物，正在迅速壮大，已成为中国经济生活中必不可少的一部分。 第一节 物业概述 中国物业估价起步较晚，相关理论研究相对滞后，对其发展中的一些基本知识问题，尚无统一认识，存在许多争论和分歧。为了准确、科学地研究物业估价问题。有必要对与物业估价相关的一些基本概念和基本问题进行系统探讨。 第一节 物业概述 一、物业的含义 房地产：在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产。 不动产：范围要更广一些，包括在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产，以及农作物、矿产等。 第一节 物业概述 一、物业的含义 物业的内涵应该包括以下要素： （1）已建成并具有使用功能的各类建筑物、构筑物； （2）与这些建筑物、构筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施； （3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内的道路等。 第一节 物业概述 一、物业的含义 上海市物业管理规范性文件中，对物业的定义为：“已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。” 南京市物业管理暂行办法对物业的定义为：“已投入使用的各类房屋及其附属的市政、公用设施和相关联的场地。” 第一节 物业概述 一、物业的含义 物业不同于房地产业： 房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。 物业则是指具体的土地、建筑物，以及围绕着各类房屋的附属配套设施组成的组合体。 第一节 物业概述 二、物业的基本性质 （一）自然属性(物理属性)：是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。 1．系统性 2．有限性 3．多样性 4．长期性 （二）社会属性：是指它的经济性质 1．权属性 2．商品性 3．效用性 第一节 物业概述 （一）自然属性 1．系统性 物业的各组成部分之间有联系或相配套组成一个整体才能发挥物业应有的功能，满足人们生活、工作和消费的需求。没有配套设施的物业难以发挥功能、难以满足各种需要，人们的各种现实需求从客观上决定了物业的配套性和系统性。 系统性要求各种配套设施应该齐全，否则将影响物业功能的发挥。住宅小区的配套包括文化教育设施、卫生保健设施、商业服务设施、环境保护设施等；市政配套设施包括交通、邮电、能源、自来水、供热等。具有这些配套设施的住宅小区可以形成一个完善的系统，充分发挥住宅小区的功能。即物业的配套设施越齐全，其功能发挥就越充分。 物业的配套设施不仅要完善，而且各组成部分要运转正常，即系统的每个组成部分都要正常发挥其应有的功能，否则，整个系统的功能就要受到影响。 第一节 物业概述 （一）自然属性 2．有限性 天然的土地资源是有限的，人类可以用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限，只能在有限的土地上开发建设有限的物业。因此，要充分发挥每一物业的功能和价值，为社会、为人类创造财富。 第一节 物业概述 （一）自然属性 3．多样性 物业的多样性主要是对建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑产品都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。 第一节 物业概述 （一）自然属性 4．长期性 建筑物一旦建成，在正常情况下，其物理寿命可达数十年甚至上百年、几百年，可供人们长期使用。 物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，一边流通一边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长时间内多次收回。 第一节 物业概述 （二）社会属性 1．权属性 物业的权属性，是指物业在法律上有着明确的权属关系，这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者各方的经济利益，在物业的开发、建设、经营管理与使用过程中，受到法律的保护。 第一节 物业概述 （二）社会属性 1．权属性 物业权属最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。 物业的所有权，是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在：当其将物业留作自用时，不必向任何人缴纳租金；当其依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。 物业的使用权，是指依法经营或使用物业的权利。在我国，物业使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立