第二章－比较法.ppt

第2章 比较法 目的和要求：熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例；掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和计算比准价格。 内容：比较法的基本原理，搜索交易实例，选取可比实例，建立价格可比实例，交易情况修正，交易日期修正，房地产状况修正，计算比准价格，比较法总结和运用举例。 重点与难点：建立价格可比基础、交易情况和交易日期修正、房地产状况修正和计算比准价格。 2.1　基本原理 2.1.1　比较法的概念 　　　比较法（market data approach）,或称市场法、市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。 类似房地产：与估价对象在用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或者接近； 交易案例：已经发生交易的房地产； 比较案例：与估价对象相类似，并用于与估价对象进行比较的交易案例房地产； 同一供需圈：比较案例房地产与估价对象具有相互替代关系，且价格互为影响的最适范围，包括邻近地区和类似地区。 2.1.2　比较法的理论依据 替代原理 　比较 2.1.3　比较法的特点与适用范围 1）方法的特点 　 　?　比较法的估价结果较具现实性，说服力强 　 　?　需要较高的业务素质和实务经验 2）适用条件 　适合于有丰富交易案例的房地产的估价。 　?　房地产市场发育 　?　交易案例资料客观 　?　比较案例与估价对象具有替代性 2.2　估价步骤 2.2.1　搜集交易案例 1）搜集交易案例途径 　?　政府部门 　?　房地产经纪人 　?　信息服务 　?　同行提供 　?　传媒 　?　其他途径 2）搜集的交易案例的内容 　交易价格及付款方式　　土地状况 　交易日期　　　　　　　建筑物状况 　坐落位置　　　　　　　交易情况 　用途　　　　　　　　　交易双方情况 　　　填写《交易案例调查表》 3）交易案例的整理与查证 2.2.2　选择比较案例 1）用途相同 2）建筑结构相同 3）交易类型相同 4）交易必须为正常交易，或可修正为正常交易 5）交易时间尽量接近 6）处于同一供需圈 2.2.3　建立价格可比基础 　单价的含义统一 　 　面积的内容的统一 　 　货币单位的统一 例1　有A、B两个可比案例，案例A为一宗600亩的地块，交易价格为1000万美元，成交当时的美元汇率是8.50；案例B为一宗55000m2的地块，成交价1200万人民币。现要求将这两个案例调整为以人民币表示的土地单价。 　　　　　　　　　案例A土地单价＝　　　　　　×8.50＝212.50 　　　　　　　　　 600×666.67　　　（元/m2） 　　　　　　　　　案例B土地单价＝　　　　　　＝218.18(元/m2) 　　　　　　　　　 　55000 　　　　　　　 例2　有甲、乙两个比较案例，案例甲使用面积4800平方英尺，成交价30万美元；案例乙建筑面积400m2，成交价180万元人民币。经实地测算，案例甲的建筑面积与使用面积之比为　1：0.8。现要求将这两个案例调整为以美元表示的每平方米建筑面积的楼价。（取交易时美元汇率为8.50） 　　　　　　　　　　　　4800 案例甲单价＝300000÷　　　　　×0.8 　　　　　　　　　　　 10.764　　 　　　　　　＝538.20 （美元/m2） 案例乙单价＝1800000 ÷400 ÷8.5 　　　　　　 ＝529.41 （美元/m2 2.2.4　比较项目修正 1）交易情况修正 ?　有特殊利害关系的互相的交易； ?　一些特殊方式的交易，如拍卖、招标； ?　交易时有特殊的动机； ?　购买相邻房地产，由于该相邻房地产与原有房地产合并后，会增加原有房地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独出售价格； ?　买方或卖方不了解市场行情； ?　政府的政策、计划和额管理的影响。 　　　　　　正常交易情况（100） 修正比率＝ 　　　　　　案例交易情况（100±） 2）交易日期修正 　　　是将不同时点完成的交易的房地产价格水平统一到同一时点上，即估价时点。 　　　　　　案例交易时点指数（100 ± ） 修正比率＝ 　　　　　　估价时点指数（100） 3）区域因素修正 　　　是将比较案例相对于估价对象因区域条件差别而造成交易价格的差异进行剔除。 　　　 　　直接比较法：以估价对象为基准 　　间接比较法：以设想的标准房地产为基准 例：有两个可比案例A与B，成交价分别为780元/m2和800元/m2。现分别以直接比较法和间接比较法对它们作区域因素修正。 区域因素修正表（直接比较法） 修正比率： 　　　　案例A＝100