房地产经济学(第二版)_第四章_房地产价格教材教学课件.pptVIP

房地产经济学（第二版） 谢经荣 吕萍 乔志敏 编著 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第四章 房地产价格 重点问题 土地价格的构成、类型及其相互关系 建筑物成本和价格 房地产价格 影响房地产价格的因素 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 一、土地价格的内涵 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为： V=∑ai/(1+r)i 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 二、土地价格的形成 土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 土地数量 m O p p′ d d′ s 价格 图4—1 土地供给条件下地价的决定 第一节 土地价格 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 土地数量 m O p1 p2 p3 p s1 ss sm d1 d 价格 图4—2 土地供给随时间变化条件下地价的决定 第一节 土地价格 三、土地价格构成的本质 理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是： Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 土地本身的土地资本价格理论构成公式为： Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。 土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 五、不同类型地价之间的关系 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 1 3 5 7 9 a b1 b2 c 土地价格 投资者 图4—5 土地价值在市场中的实现过程 第一节 土地价格 六、土地价格的变动 土地价格变动的机理： 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素； 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 土地价格变动趋势及其形态 从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因： 地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期； 土地市场的供求变化，往往出现循环变动； 影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 土地价格 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 农地 土地价值 农地价值 市地发展时序或容许的土地资本积累量 图4—6 城市土地价值的变动过程 O a b f c d e d′ c′ 第一节 土地价格 七、土地价格与国民经济的关系 地价与经济周期 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 住宅问题难以解决 公共事业难以开展 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施