房地产估价第五章_收益法教材教学课件.pptVIP

基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比较得出净收益。 3．自用或尚未使用的房地产净收益采取 4．混合收益的房地产净收益求取 分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加 。 三、净收益的确定 收益法 【综合思考题】某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于1999年10月1日出租，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时候的价格。 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 (六)收益年限的确定 估价对象房地产自然寿命 法律规定（如土地使用权法定最高年限） 合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 房地产剩余经济寿命来确定 收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 1．对于单独土地和单独建筑物的估价 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。 然后选用有限年的收益法计算公式。 注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 考虑因素 三、净收益的确定