房地产经济学参考.ppt

第一章 房地产、房地产业及其与国民经济的关系 一.房地产 二.房地产业与国民经济的关系 三.房地产业的地位和作用 四.房地产经济学的对象 第一节 房地产 一.什么是房地产？ 从交易对象来说，房地产是指可以公 开交易的建筑物（广义还包括矿藏、森 林等自然资源）及其附属土地；从产权 经济学角度看，房地产是附着于土地及 其地上建筑物的财产权利束，包括所有 权、使用权、处分权、收益权、抵押权 等。 第一节 房地产 二.房地产属性 自然属性 1.位置的固定性 2.耐久性 3.异质性：造成房地产市场交易的垄断性、交易费用高 第一节 房地产 二.房地产属性 经济属性 1.价值量大，资金需求大，属于资金密集型。 2.弹性小，刚性大。 3.投资与消费的双重性。 4.房地产使用的外部性强。 5.土地投资收益递减规律 。 第一节 房地产 二.房地产属性 法律属性：权利的可分性 社会属性：心理效应 第二节 房地产业与国民经济的关系 一.房地产业 是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业；又称不动产（real estate），狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 第二节 房地产业与国民经济的关系 二.房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门 1.房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。 2.房地产业是把地产与房地产结合于一体经营不动产的产业部门。 3.房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规的产业部门。 第三节 房地产业的地位和作用 一.房地产业在国民经济发展中的地位 1.房地产业是城市经济发展的基础产业。 2. 房地产业是国民经济的先导产业。 3.房地产业是国民经济的支柱产业。 4.房地产业从一定意义上说还是保护和 优化生态环境的重要环保产业。 第三节 房地产业的地位和作用 二.房地产业在国民经济发展中的作用 1.有利于提高城市的聚集效益、提高劳动生产率。 2.有利于调整、优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展。 3.有利于改善投资环境，扩大对外开放、发展外向型经济。 4.有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设。 5.有利于培育和完善社会主义市场体系。 第四节 房地产经济学的对象 一.房地产经济学的研究对象 房地产经济是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学。 二、房地产经济学的学习方法 第二章 房地产企业 一.房地产企业开发程序与成本费用 二.房地产中介企业 三.物业管理企业 第一节 房地产企业开发程序与成本费用 一.房地产开发企业定义: 指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 第一节 房地产企业开发程序与成本费用 二.程序：可行性研究阶段；取得土地使用权；规划设计与方案报批；安排短期和长期信贷（筹资）；工程招标；施工建设；竣工验收；销售。 三.成本费用：土地费用；前期工程费用；施工建设费用；管理费；销售费用；财务费用；税费，不可预见费用等。 第二节 房地产中介企业 一.中介企业的作用：降低交易费用 二.中介企业服务内容和特点： 1.分类：信息咨询、价格评估、经纪代理等。 2.特点：库存和运输的不可能性；需求决定供给；生产与消费同步。 三.中介服务的供给分析 收益决定于服务需求量和需求的价格性。 第三节 物业管理企业 一.物业管理服务的性质 1.物业管理服务属于准公共物品。准公共物品又称俱乐部物品。具有两个特征：消费的排他性（只允许俱乐部成员消费）与非竞争性（某个成员对物品的消费不会影响其他成员的消费）。 2.物业管理出现的原因在于节约交易费用。 第三节 物业管理企业 二. 服务内容与特点 1.内容：常规服务（合同服务）；特约服务。 2.特点：服务的外部性效应。 三. 物业管理服务中的委托代理关系：代理人的道德风险。 1.代理问题产生的原因：信息不对称 2.解决问题的途径 第三章 房地产市场运行的一般规律 一.房地产市场的结构和运作程序 二.房地产市场的运行机制及其功能 三.房地产需求 四.房地产供给 五.房地产市场的特性 六.房地产市场的均衡 七.培育、完善和规范房地产市场 八.房地产市场与公共政策 第一节 房地产市场的结构