土地信息系统(八).pptVIP

第九章城镇土地分等定级估价信息系统 4、宗地估价（1）明确估价事项；（2）初选估价方法； （3）外业调查（实地踏勘、收集资料） （4）确定土地估价方法及地价计算；（5）宗地地价确定；（6）估价报告书编写。四、主要技术方法1、土地分等定级因素因子的选择及权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等；2、土地分等定级因素因子的作用分值计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。3、土地定级中定级单元的划分采用主导因素判定法、叠置法或网格法。4、土地分等定级中单元总分值的计算采用多因素加权分值求和法。5、土地等别及级别的确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法。6、土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。 一、系统建设必要性与目标1、必要性（1）城镇土地质量及价格变化快，现势性要求高（2）城镇土地昂贵，均为国有资产，地价管理要求规范性强（3）城镇土地分等定级估价面广量大、技术难度大（4）城镇质量价格数据是城镇土地管理与经济建设的基础数据2、目标（1）具有图数输入与数据库建设功能（2）具有强大的空间分析与数理统计分析功能（3）具有快捷数据更新功能（4）具有提供多格式、多类型基础数据功能二、数据库构成与设计1、内容（1）分等图形：工作底图、城镇分布图、区域交通图、区位因素分布图、城镇分等作用分值图和综合分值图、城镇土地等别图等； 表格：因素因子权重表、因素因子调查表、因素因子作用分值表、城镇综合作用分值表、统计分析结果表、土地等地价和土地收益验证计算表等； （2）定级图形：工作底图、定级因素因子分布图、定级因素因子作用分值图和综合分值图、土地理论级别图、土地级别图等；表格：因素因子权重表、因素因子调查表、因素因子作用分值表、统计分析结果表、土地级别地价和土地收益验证计算表等。（3）估价 图形：工作底图、企业样点分布图、交易样点分布图、样点地价图、基准地价图等；表格：企业样点调查表、交易样点调查表、企业土地收益测算表、交易样点地价测算表、样点地价统计分析表、平均地价测算表、基准地价表、基准地价修正系数表、基准地价修正系数说明表、估价参数表等。2、图件比例尺（1）分等图：自由比例尺，省级1：50万、市级1：10万、1：20万、县级1：5万、1：10万；（2）定级与基准地价图：自由比例尺，城市1：10000、1：20000、县城1：5000、1：1万，建制镇、乡集镇1：2000、1：5000 3、数据库管理（1）县级库：基础＋县级成果（2）市级库：基础（市区）＋县级成果＋市级成果（3）省级库：县级成果＋市级成果＋省级成果（4）国家库：县级成果＋市级成果＋省级成果＋国家级成果4、数据库设计 数据库是信息系统最基本的部件，在城镇土地分等定级估价信息系统中应建立以下空间数据库与非空间数据库：①工作底图库；②调查样点数据库（包括样点位置图和样点调查数据等）；③中间成果数据库；④最终成果数据库。  根据空间数据与属性数据的特性及土地定级估价对数据的基本要求，系统所建立的数据库应是一个融基础数据与专业数据、属性统计数据与空间图形数据为一体的综合性数据库，具有结构合理、质量可靠、运行效率高的特性。（附件9-3）5、数据流程设计 根据城镇土地分等定级估价业务特征及业务数据流转，分别建立城镇土地分等数据流程模型和城镇土地定级数据流程模型。（附件9-2） 三、系统结构设计 根据土地分等定级估价业务处理的需要，系统采用先整体后局部的模块化设计方法进行系统总体设计，城镇土地分等定级估价信息系统主要由五个子系统组成，分别为土地分等子系统、土地定级子系统、土地估价子系统、宗地估价子系统、地价动态监测子系统及系统维护功能模块。（附件9-1）1、土地分等子系统：用于实现城镇土地分等相关因素、因子调查表、相关资料、及工作底图的输入、编辑、存储与管理，建立土地分等资料数据库；计算分等因子作用分值以及权重值；从而确定分等对象的因素分值，并计算土地分等对象的综合分值；根据总分值频率图确定土地等的级别。2、土地定级子系统：用于实现城镇土地定级相关因素、因子调查表、统计表、样点资料及工作底图等信息源的输入、编辑、存贮与管理，建立土地定级资料数据库；计算各因素、因子权重值；划分土地定级评价单元；计算各因素、因子对各评价单元的作用分值，并进行加权叠加处理得到各评价单元的总分值统计并绘制各评价单元的总分值频率图；根据总分值频率图划分土地级别并量算各级别土地的面积；绘制和输出各因素、因子作用分值图和各用地类型土地级别图及其他相关成果。 一、土地分等子系