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恒益物业服务公司培训之物业服务实务 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 物业管理公司的制度建设 1、制度在物业管理公司中的作用 （1）规范、约束每一个部门和员工的行为 （2）协调、衔接企业内部各方面之间的关系 （3）完善企业的社会形象 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 2、制度的类别 （1）纲领性制度 （2）决策性 （3）综合性管理制度 （4）管理程序制度 （5）部门职能制度 （6）工作岗位制度 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 前期物业管理 （一）组建项目物业管理处（部） 受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目物业管理处（部）。 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 （二）制定落实物业管理方案 物业管理企业在投标文件中就要编制物业管理方案，在中标后进入物业管理区域进行管理时，要进一步完善落实物业管理方案。物业管理方案是根据建设单位在投标文件中，对物业管理服务内容及要求包括服务内容、服务标准而作出的响应，也是物业管理企业在投标时作出的承诺。物业管理方案应包括如下内容： 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 1、物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况； 2、物业管理服务的理念，这种理念可以用本物业管理公司的品牌口号、文字、图象等来演绎； 3、物业管理服务的内容，如：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的保洁，公共区域的秩序维护，车辆的停放管理，物业使用中对禁止性行为的管理措施，物业档案资料的保管，建设单位或业主委托的其他业务服务事项等； 4、物业服务的质量，包括报修、维修的到达时间、服务时间、服务半径、合格率等承诺，关于物业管理区域文明、整洁、有序、安宁的管理服务目标，关于应急预防预告及处理预案等。 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 （三）制定企业内部管理制度 1、目标责任制度 2、岗位责任制度 3、财务管理制度 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 （四）做好物业查验工作 1、承接查验的含义 2、物业承接验收标准 3、承接验收的程序 4、承接验收的意义 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 1、承接查验的含义 承接查验是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同后，委托给物业管理企业进行管理服务，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 2、物业承接验收标准  目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建设部1991年2月发布的并于1991年7月1日起实施的中华人民共和国行业 标准（ZBP30001—90）《房屋接管验收标准》。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。 《房屋接管验收标准》主要是应于一般民用建筑的接管验收。其中1、2条规定：“凡按规定交房屋管理部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 4、承接验收的意义  1）明确交接双方的权利和义务。 （2）确保物业投入正常使用。 （3）为今后物业管理服务打下基础 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 （四）楼宇入伙  1、含义： 楼宇入伙，即房屋交付使用，由建设单位书面通知购房人入住使用，并将已出售的房屋交付给购房人使用的行为。 2、楼宇入伙时，建设单位已与物业管理企业签订了前期服务合同。楼宇入伙时，受建设单位委托，物业管理企业必须做好以下工作： 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 （1）清理环境，清扫楼宇，准备资料，做好业主入住一切准备工作。 （2）择日入户。即要选择一个日期，该日期购房业主要来认“家”、领钥匙，溶入小区社会人文地域环境，对业主来说，意义重大。因此，日期宜讲吉利。 （3）张灯结彩，营造美好家园的氛围。许多房地产开发公司都打出公司横幅标语、标牌，欢迎业主入住。 （4）提前发出入户通知书，说明入住时间、携带材料等。 （5）做好物业交付导领、有关交付协议文案、预收物业服务费等发票、业主登记资料等准备工作。 （6）入住接待处，张贴办理入住程序，公布所交费用的标准及依据，使业主一目了然。 以诚信打造恒益 用赤心回报社会 3、楼宇入伙的一般程序 （1）业主交验购房合同、权证等 （2）填写业主情况登记单 （3）导领业主查看所购单元情况