[PPT模板]生态时代价格报告201003051.pptVIP

项目概况——宝鸡东高新CBD低碳生态人居典范 项目形象——低碳人居，生态御邸 销售执行的推售策略 目标下的问题 价格报告思路 1.项目背景分析 1.1中国宏观经济形势呈利好，但未来仍伴有风险。 1.1政府10年工作会议：关注民生，加强房价管制。 1.1 政府2010工作报告前的09房地产市场环境： 1.1宝鸡房地产市场未来分析 1.1宝鸡房地产市场未来分析 1.1市场分析小结 1.2客户分析 1.3项目分析小结 价格报告思路 2.定价策略及方法 2.1目标回顾 2.2定价策略的模型分析 2.3价格策略：产品细分，分类比准，动态合成均价 2.3推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的中开高走 2.3需要强调的几个问题： 价格报告思路 3.核心均价的推导 3.1关于核心均价推导方法的思考 3.2产品核心均价推导：市场比较法 3.2产品核心均价推导：典型楼盘比较法 3.2产品核心均价推导：典型楼盘比较法 3.4本项目的动态比准均价 价格报告思路 4.价目表的形成及验证 4.1价目表的制作方法 4.2价格表形成——影响价格的因素和权重 4.2价格表形成——平面调差 4.2价格表形成——平面调差 4.2价格表形成——平面调差建议 4.2价格表形成——平面调差示意图 4.2价格表形成——竖向调差 4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率 4.3价格策略的导入 4.3价格策略的导入 4.3价格策略的导入 4.4入市均价建议 本报告解决问题的思路回顾 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 4 价目表形成及验证 4.1价格表制作办法 2.2 价格策略推导 4.2价格表形成 4.3价格策略的导入 4.4入市均价建议 精细打分 ——为产品优劣打分，建立合理的价值体系； 精确致导 ——精确制定影响价格的因素和权重，进行销售和策划分别爬楼打分； 精准销售 ——特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。 本项目标准层打分调差因素及权重参考了区域内其他竞争项目的产品共性，如城市公馆、聚丰大城际、轩辕世家等； 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。 5% 通风采光 5% 朝向 25% 10% 10% 15% 30% 权重 户型 视野 噪音 园林 环境 分项 项目标准层调差因素及权重： 高层采用8层作为基准层； 特殊单位如赠送入户花园、空中花园、阳台等情况的处理将在后续价格体系完成后额外处理，平面调差中不考虑该因素。 平面调差原则： 平面差参考市场平面差操作标准，取整体比准价10％，即350元。 滨河公园 6# 18F 高新广场 中心 园林 入口 3# 18F 2# 24F 5# 18F 1# 24F 4# 18F\24F 滨河公园 6# 18F 高新广场 中心 园林 入口 3# 18F 2# 24F 5# 18F 1# 24F 4# 18F\24F 3000 3035 3104 3366 3000 3348 3488 基准价 0.86 0.87 0.89 0.965 0.86 0.96 100% 系数 10 8 10 10 7 8 8 6# 9 9 10 10 8 9 8 5# 9 9 10 10 7 9 9 4# 9 9 10 10 10 10 10 3# 9 9 10 10 7 9 8 2# 10 10 10 10 9 10 9 1# 5% 通风采光 5% 朝向 25% 10% 10% 15% 30% 权重 户型 视野 噪音 园林 环境 分项 3000 3000 3348 3366 3104 3035 基准价范围3000-3366元，平面差符合350元左右； 项目实际楼栋户型存在东、西户差，平面调差中不考虑该因素。 本图所标价格为8层基准价 户型临高新五路，噪音大，视觉效果差 不加 2、4、6#东户 户型位于楼栋中间，园林效果较好 加20元/ ㎡ 两房不通透户型 景观园林，广场视野良好 加30元/㎡ 1、5#东户 5、6#西户 270°景观视野，园林、广场尽收眼底 加50元/㎡ 1、2、3#西户 备注 楼王产品，产品亮点突出，数量有限 加100元/㎡ 3#东户、4#西户 价格处理 套数 户型 特殊单位的选择依据产品对比优势、数量和受客户关注度； 对楼王产品及部分稀缺产品价格单独调整，作为项目的明星产品，确保更大化实现价值，树立价格标竿。 客户关注度高，产品稀缺，加价控制在5万以内 +100 +100 +50 +50 +50 +30 +30 +30 +30 +30 +20 +20 +20 +20 +30 +20 +30 +20 +30 对于后期认筹抢手楼层、户型，上述平面调差没有考虑在内 +0 +0 +0 低楼层距离园林较近，景观差异不大，1-8层层差20；