2016年泉州市调报告.ppt

附加值赠送： 建筑面积：110-120㎡ 设别平台：5.6 ㎡（全送） 空中花园：5㎡（半送） 南阳台：9㎡（半送） 工作阳台：3㎡（半送） 总附赠面积：14㎡ 附赠比率：11% 小高层户型参考 产品优化建议 小三房变四房户型建议（3+1） 小高层户型参考 产品优化建议 三房变四房户型建议（3+1） 高附加值的体现： 建筑面积：165㎡ 入户花园： 28 ㎡（半送） 凸窗：5.4 ㎡（全送） 北阳台：13 ㎡ （半送） 总附赠面积：25.9 ㎡ 附赠比率：16 % 小高层户型参考 产品优化建议 四房变五房户型建议（3+1） 别墅户型参考 这是杭州万科最新推出的一款极小别墅，有四室两厅三卫。一楼赠送大面积私家庭院，客厅直连花园，景观视野极佳。厨房和餐厅一体化，U型明厨紧邻餐厅，节省室内空间的同时方便了主人用餐；一楼活动区域，二、三楼为休憩区，动静分明。次卧和主卧都设有大露台，二楼还设有独立的洗衣房和储藏间，非常实用！而客厅的挑空设计使二楼免费得到一间儿童房。三楼的主人房就更加奢华了，衣帽间书房超大露台一个都不少，典型的居家型别墅产品。 产品优化建议 别墅户型参考 当代旭辉墅(北京) 建筑面积：99㎡ 实用面积：约200㎡ 户型：四室三厅三卫 这是典型的联排户型，设计十分紧凑。南北双花园、地下一层全赠送，使其达到近200%的得房率。地下一层作为功能间和会客厅，还在南面设有一个小花园，增加了地下室的生趣。一楼为会客厅，开放式厨房和餐厅、客厅为一体，让客厅尤显阔绰。二楼和三楼的南向卧室均有5米的超大面宽，主卧配有衣帽间、大浴室和大露台，凸显了主人的尊贵感。 产品优化建议 设施配套建议 区域配套 周边教育、商业、医疗等配套齐全，大部分在陆续成型中，生活配套基本上没有。 配套功能以满足需求为主，还未形成规模、特色亮点少、难以符合高端需求。 片区楼盘，配套主要通过会所（营销中心）来展示高档次、强体验感，其他配套根据项目规模及周边配套而定。 社区配套 案例借鉴 项目配套建议以会所为主，满足生活配套 会所对于项目的意义： 提升楼盘的形象及品质：使项目形象得以深化及深入延展，提升客户对楼盘整体形象及档次的作用。 配合销售展示：展示一个客户感同身受的会所，让客户在这里能体验到未来的生活状态，对项目产生认同感，从而产生购买的欲望。 会所未来的经营：解决社区业主和周边圈层的运动休闲娱乐的需求，延伸了他们的活动空间，使他们的需求得以满足。 本项目配套建议以主题特色会所为主，满足生活配套 社区管家式服务体系：全面实现 “主动服务、贴身服务、亲情服务、专业服务”，让业户享受提供一站式、全方位的物业服务。 专属、一对一、 面对面的服务: 根据物业综合环境特点和管理幅度的要求，把社区划分为若干管理区域后设置”一对一”事务管家， 业户将需求直接告知所在区域的管家，由管家与物业各职能部门协调，全程跟进，确保问题圆满解决，并就处理结果向业户做跟踪回访，进而承担执行这一问题的直接责任。 专属、周到的社区管家式服务体系——让业主享受前所未有的尊贵 设施配套建议 各类物业比例情况 物业类型 建筑面积 单位 住宅 300000 ㎡ 商业 40000 ㎡ 合计 340000 ㎡ 地块指标情况 项目 建筑面积 单位 用地面积 约10万 ㎡ 总建筑面积 约35万 ㎡ 容积率 3 / 绿化率 30 % 建筑密度 31 % 项目概况：规模较大，容积率适中，建筑密度低，具备打造中高端社区的基础素质。 本案 项目物理属性-本体解读 1、地块被敬业路自然分割为2块 2、地块沿龙英路段有高压线 3、地块北段起沿龙英路段至敬业路口，有地上建筑物需进行拆迁 需拆迁 地块位置 地块现状 龙英路段高压线 项目物理属性-地块现状 北侧：自建房、厂房 东侧：成熟工业厂区 南侧：第十实验小学 西侧：待开发用地 项目北侧为待开发地块，东侧为工业厂房，南侧为第十实验小学，西侧为待开发地块，视野较好。 项目物理属性-地块解读 地块整体形状呈不规整，项目的整体规划因注意分组团开发； 地块红线图整体规律，无特殊退让，利于整体规划； 地块地势较为平稳，利于后期的土地建设； 地形分析：地块不规整，地上建筑物较多，后期规划及开发应注意 项目物理属性-地形分析 1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰； 2、现地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚； 1、开发市场处于空白阶段。 2、 规模优势：占地约200亩，总建30万平方左右。。 3、 环境优势：天然湖景、周边建筑物较少，有利于项目整体采光。 4、交通优势：项目为晋南五镇交汇中心，临近晋南快通。 5、教育配套：晋江第十实验小学、南湾中学紧邻项目 抢占市场空白 差异化定位 突出项目产品和自身特色 依附自身独特的资源，突出项目特色；