写字楼的规划布局与建筑设计N概要.ppt

今日探讨的主要内容 通过实例与诸位共同探讨以下五个问题： 一 产品定位及目标客户群的分析 二 交通、人流的组织 三 平面功能的合理性分析 四 立面性格的选定 五 智能、节能、环保、生态在方案中的体现 联系方式 一 产品定位及目标客户群的分析 （一） 目前写字楼产品有如下几类： · 产业园区——高新技术产业园区 文化创意产业园区 创业园区（孵化器） · 综合写字楼 · 公寓式办公（SOHO） · 酒店式办公 一 产品定位及目标客户群的分析 （二） 写字楼的建设标准分类： · 3A或5A——通讯自动化（CA） 办公自动化（OA） 建筑管理自动化（BA） 火灾消防自动化（FA） 建筑维护自动化（MA） · 3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。 一 产品定位及目标客户群的分析 （三） 写字楼客户群的分类： a. 从企业性质上分： · 科研、生产型——高新技术企业、文化创意型企业 · 管理型——大中型企业 · 服务型——中小型企业、个体企业 · 营销型——中小型企业、个体企业 b. 从企业发展上分: · 创业型 · 成长型 · 稳步发展型 一 产品定位及目标客户群的分析 （四） 产品与客户群关系： · 产业园区——高新技术企业、文化创意企业、创业型企业（科研、生产型） · 综合写字楼——大中型企业、成长型企业（管理、服务型） · 公寓式办公（SOHO）——创业型企业、成长型企业、个体企业（服务、销售型） · 酒店式办公——临时办公 一 产品定位及目标客户群的分析 （五） 产品定位涉及的因素： · 经济——整体经济水平、开发商利益、客户群承 受能力 · 环境——交通、自然环境、对环境的影响及环境对自身的影响 · 人文——建筑自身文化色彩与空间感受 · 街区文化——周边建筑情况、整体感染力 一 产品定位及目标客户群的分析 （六） 写字楼产品定位内容： · 客户群——承受力、增值部分的5-10%，人均20万左右，2.5元/天 · 租售价格——8-12年回报， 2.5元/天 10年回报，9125元/平方米 · 建筑标准——土建、机电、装修标准（对价格的支撑） · 提升价值手段——设计（功能、交通、停车、环境、采光、通风、节能、内部空间、外观） 一 产品定位及目标客户群的分析 （七） 实例： 1. 建外SOHO——Small Office Home Office 一 产品定位及目标客户群的分析 （七） 实例： 2. CBD国际大厦——综合写字楼 一 产品定位及目标客户群的分析 （七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公 一 产品定位及目标客户群的分析 （七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公 二 交通、人流组织 （一） 影响交通、人流组织的因素： · 项目所处位置——上班交通形式 · 周边城市道路状况——规划条件 · 产品定位 · 功能配置 二 交通、人流组织 （二） 交通、人流组织的原则： · 满足规划条件和法规要求——开口要求 · 便捷、顺畅——环路、避免交叉、便于管理 · 可识别性强，均好性强 · 适用性强，并预留发展的可能——不同的定位， 不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车数量等） 二 交通、人流组织 （三） 实例： 1. 望京中旅贸综合楼 二 交通、人流组织 （三） 实例： 2. 建外SOHO 二 交通、人流组织 （三） 实例： 3. CBD国际大厦 二 交通、人流组织 （三） 实例： 3. CBD国际大厦 二 交通、人流组织 （三） 实例： 4. 上海总部基地 二 交通、人流组织 （三） 实例： 4. 上海总部基地 二 交通、人流组织 （三） 实例： 5. 天香园 二 交通、人流组织 （三） 实例： 5. 天香园 二 交通、人流组织 （三） 实例： 6. 天