不动产复习资料2.docVIP

房地产基础知识 1.房地产的分类:最基本的方法——按其存在的自然状态分为土地和房产。 土地按照开发程度又分为生地、熟地、毛地；按照用途分为工业用地、商业用地、居住用地、绿化用地、交通用地、仓储用地、市政公共设施用地、特殊用地。 房产按照开发程度分为期房、现房；按照用途分为居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房地产、特殊目的房地产 2.房地产的特性：位置的固定性、经济寿命的可延续性、适应性—易改装、不一致性—没有相同的房子、需要管理—物业、能从周围社区环境的改善中获得利益。 3.房地产行业发展现状： 房地产总体规模——投资规模增长迅速，社会固定资产的比重逐年增加，房地产开发规模逐年增加； 房地产供求状况——商品房需求旺盛，销售量持续增长；房地产销售价格平稳上升，部分地区上涨过快；商品房空置面积变化不大。 4.房地产发展中存在的突出问题：部分地区投资增长过快，土地供求增幅过大；供求结构矛盾明显；房价上涨过快，脱离了部分居民的支付能力；房地产开发过度依赖信贷，蕴藏一定的金融风险；住房保障体系不完善；流动人口住房问题突出；住宅质量不高，住宅产业化进度缓慢；房地产市场发展不平衡，缺乏规范；物业管理服务水平不高。 5.房地产行业的发展趋势： 根据国际上住宅发展的经验预测房地产发展趋势——住宅水平和人均GDP的关系；住宅水平和恩格尔系数；住宅水平和住宅需求关系； 根据经济发展速度预测房地产发展趋势——城镇居民人均可支配收入；城市人均住房面积；城镇化率 第二章 房地产企业 1.房地产企业的特殊属性：资金密集型企业；知识密集型企业；业务运作具备商业企业的特征；业务内容体现服务行业的特性；经营方式具有租赁企业的特点。 2.房地产企业的类型： 按照企业经营活动与房地产生产、流通、消费环节的紧密相关程度，可将其分为房地产生产、流通、消费领域的企业； 按照房地产企业的经营特点可将其分为房地产专营企业、兼营企业和项目型企业。 3.房地产中介机构的概念：是指在房地产交易的供方和需方之间起媒介和桥梁作用，具有法人资格的专业化机构。 4.房地产中介结构的业务范围：投资信息咨询、市场评估咨询、土地测量业务、物业评估业务、代理租赁业务、项目策划业务、销售方案咨询、政策法规咨询、其他方面咨询 5.房地产开发企业存在的问题：企业数量稳步增加，但多数企业规模偏小；品牌企业的区域分布具有较高的集中性；企业融资渠道比较单一；部分企业经营理念非市场化，规划理念非人性化、生产效率低、决策水平低、内部管理滞后。 6.房地产企业的战略选择： 准确把握房地产行业的发展趋势——研究房地产发展的环境；判断竞争形势；适应住宅产业现代化； 正确制定发展策略——企业发展定位；根据经济周期选择策略；自觉实施品牌战略；在程序化中成长。 7.房地产企业核心竞争力：对个性化需求的准确把握能力；对市场变化有快速反应能力；精心确定经营理念能力；量身订造高附加值产品的能力；现代营销手段的运用能力；学习与自我改造能力。 房地产开发经营与管理 房地产开发：是指依据《中华人民共和国城市房地产管理法》在国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。 房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的经济活动。 房地产管理的概念：房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。 房地产经营管理指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。 新旧城区开发的概念及优缺点：新城区开发——将农业用地改变为城市用途的用地，并在这块土地上进行房屋建设的房地产开发活动；旧城区开发——将旧城区的土地用途进行改变，使之重新适应城市的新的功能需要的房地产开发活动。优缺点——………… 房地产开发的流程，每一阶段包括那些内容： 投资决策分析阶段——开发设想的形成：投资机会的寻找和筛选。可行性研究：市场分析和项目财务评估。 前期工作阶段——土地使用权证的获取 （征地、拆迁、招拍挂）。筹措开发建设资金。开发项目立项。项目规划设计及建设方案的制定和获得许可。项目报建。建设工程招投标。开工申请与审批。 建设实施阶段——建设施工；工程监理；商品房预售；项目的竣工验收。 租售和服务阶段——现房租售；租售后服务（保修和物业管理）。 房地产产业管理的内容：数量、质量、资产、保护、档案 物业管理的概念（广义、狭义）：广义——泛指一切有关房地产开发、租赁和售后的服务。包括房屋的保养、维修、清洁、绿化、管理等 房地产市场调查与预测 房地产市场的概念：广义——房地产交易的总和或房地产流通过程中所有交换关系的总和；狭义——房地产交易的