物业管理理论与实务第十章_物业租赁管理教材教学课件.pptVIP

1．当事人姓名（名称）及住所 租约既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。 如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司的章。 当事人的住所也是租约的必要要素之一 2．物业的描述 （1）如果物业的出租包括了土地，则在租约中必须有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的一个部分，则只须提供大楼的地址及房间号码。 （2）对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还必须有对承租户使用的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。 （3）一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。 3．租赁用途 办公楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，限制承租户使用房子只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的。 住宅的租约也可以包含限制性条款，如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。 对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是制定大楼管理规则。 4．租赁期限 （1）租约期限的表达应该完整、明确 （2）续租的优先权条款。 （3）提前中止租约的内容和优先购买该物业的选择权。 5．租金及交付方式 （1）租金支付的时间、数量、支付地点及收款人在租约中必须明确规定。 （2）有的租约规定了租赁保证金，作为承租户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主带来损失的保证。保证金一般1至3个月。例如深圳市规定3个月。 （3）在此条款中必须加入一条允许业主在必要时调整租金的条款。这是一条极有价值的条款。 租金率的调整条款3种方式 逐步上升条款。这个条款规定了经过某个规定时间后租金可有一个规定的增长。 指数条款。这个条款的特征是将租金的调整与某种指数结合起来。最经常被使用的是物价指数。 重新估价法。这种租金调整的方法是在双方同意的某个约定的时间，按出租房屋重新估价的租金值来调整原有的租金值。 6．房屋的修缮责任 大多数居住和商业物业甚至一些工业物业的租约都要求业主负责所有使物业适合标准使用的必要修理。 我国的《城市房屋租赁管理办法》中规定，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修理，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 注意以下几点 （1）修缮责任包括两个方面， 一是修缮的范围，或修缮的内容，即哪些内容是出租人负责修理，哪些是承租人自己负责修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超过当地建筑规范所规定的标准安置的设备设施及用具，应由承租人自己修理。 第二是修缮费用的承担。即每一次修缮费用谁来承担。一般来说，谁负责修缮的范围就承担相应的费用，但有时会出现不一致的情况。 注意以下几点 （2）由于过失损坏的物业，由过失责任人负责。 （3）修缮责任要与租金作平衡。即修缮责任范围的大小，承担费用的多少是和租金的高低是相关的。 （4）物业管理者在合法的前提下，应该起草一个尽可能免除那些超出其控制能力的提供维修和服务的责任。 （5）租约中应说明，如果物业被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。 7．转租的规定 我国《城市房屋租赁管理方法》规定： “承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人” 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意。 8．变更和解除合同的条件 《城市房屋租赁管理方法》中规定有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同 。 （1）符合法律规定或者合同约定可以变更合同或解除合同条款的； （2）不可抗力致使租赁合同不能继续履行的； （3）当事人协商一致的； 9．违约责任 （1）承租方的主要违约行为有： ①将承租的房屋擅自转租； ②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； ③将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的； ④拖欠租金； ⑤利用承租房屋进行违法活动的； ⑥故意损坏承租房屋的； ⑦租约终止后非法占有房屋的； ⑧其他违反双方规定的内容； （2）承租方违约时，出租方可采取的措施 ①出租方在合约规定的时间内向承租方发出书面通知 ②如果承租方的违约可以用修缮或替换损坏的部分来解决 ③承租方违约给出租方造成损失的，由承租方赔偿。 ④如果出租方选择终止合约的 ⑤出租方有权通过法律诉讼的途径来纠正承租方的违约行为。 （3）出租方的主要违约行为 ①不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有产权纠纷；在正常使用范围和期限内，出租方干预承租方使用或毁约等。 ②不能保证承租方在租约规定的时间起实际占有。 ③不能提供基本服务。 影响承租方实际占有的情况 前承