上半年海口写字楼市场深度研究报告.pptVIP

;;;;海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特 色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。;城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省 省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。;城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。;;上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。;上半年1、2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急速下滑，住宅市场现有缓慢回暖之迹。;同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是60-80㎡，占了总成交的1/3，小户型仍是海南的畅销户型。; 2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。;;;宏观环境——政策环境;写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端 写字楼空缺。;写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼 、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。;海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产 品开始出现，纯高端产品稀缺。;2010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的存量得到了一定的程度缓解; 写字楼 分布;现阶段，高端的商务办公集中在龙华区，其它3个区商业主要是中低端的商务办公。;;近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船 高，目前海口市办公市场均价为21000元/㎡以上。;;龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所;◆国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼最密集的板块； ◆交通：滨海大道是海口市主干道之一，穿越秀英区、龙华区、美兰区，周边交通便利。 ◆周边配套：滨海大道板块资源丰富，高层可看海周边有万绿园、会展中心、五星级酒店等；;通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域;龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字楼30个，在售的有3个，在建3个，在租13个。;金贸片区的发展历史——借助政府的规划、成熟的商务配套、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈;金贸区是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府规划形成的，代表海口写字楼最高水平;海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店办公;龙华区中高端办公物业较集中，客户主要在中高端写字楼中办公;海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字楼密集， 竞争激烈;;;大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的城市中心区。;大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，现阶段该片区正在建设。; 大英山 片区;;经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调;第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处于领先水平，第二产业占比较小，是经济发展的短板。;根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，海口未来写字楼容量将出现一定程度增幅;基于市场实现现状和未来发展趋势，海口未来五年内预期可实现60万平米的商务办公体量;海口未来写字楼最主要供应地在大英山和滨海大道，未来供应体量远大于需求量，故以后推出的写字楼多以混合业态为主;大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，都是规模较大和知名品牌。;未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有较大的发展空间。;;海口写字楼租售情况;面积分割 目前，海口市场上的写字楼在面积分割方面从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。;写字楼售价/租金 售价：海口在售写字楼为天邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。 租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以1996年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公