上海闸北中山北路项目策划报告.pptVIP

项目定位支撑（产品建议） 户型：小面积、低总价、新型精品公寓 单体装修：强化户型空间、创造空间高附加值 公共空间：大堂、电梯厅精装修 配套：现代智能化居家配套 服务：品质星级服务 装修标准配制 硬件（必配） 地板（基层铺设整体地暖管线）、地砖、卫生间三件套（TOTO、美标、合成卫浴等知名品牌）、厨房电器等配套 配送电器：内嵌式洗衣机（带烘干功能）、内嵌式小容量冰箱（酒店式）、户式中央空调（立面增加设备平台） 所有电器、硬装、软装（床、沙发、桌、柜）的选择将依据不同风格，灵活选配 大堂功能 硬装+软装+智能= 超越区域市场的新一代高级公寓精装修 第二部分 项目定位及产品建议 通过市场论证，偏居住特性产品，为项目运作主要方向，我们如何来定位我们产品？产品建议？ 借鉴个案1－－恒陇丽晶 位置：普陀区，紧邻中山北路； 总建：1.55万方； 售价：近期成交价2.36万，含3000元装修； 去化：09年去化68套，5200方；月均10套左右； 产品：项目特定在于全装修、精配置、小户型、个性全能的高级公寓；主力房型为小2房，主力面积70-84平方米，但房型设计常规，无亮点； 通过装修、面积控制，提升项目在市场中竞争价值； 但产品表现常规，市场吸引力不足，导致去化缓慢； 借鉴个案2－－青年城二期 位置：松江九亭； 总建：３０万平方米 ； 售价：近期成交价11060元；略高于区域奥园10550元价格； 去化：09年去化866套，月均123套左右；成交4.3万方，与住宅去化体量相当； 产品：集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体，不可多得的地铁上盖建筑；首批推出的“成家立业升级版”，主力面积在30-50平米，层高3.6－4.8米，居住功能完善，精装交房； 通过大层高、高附加值的特色户型，以及小面积、精装修特色，在价格、去化表现方面引领九亭市场； 借鉴个案3－－禹州金桥国际 位置：浦东区金湘路201弄15号 ； 总建：20万平方米 ； 售价：近期成交价14426元； 去化：09年去化210套，月均30套左右；成交11612方； 产品：户型全部按挑高5.3米设计，主力户型面积49-69平米之间，部分全装修； 同样通过大层高、高附加值的特色户型，依托小面积、低总价竞争力，在市场实现相对理想去化表现； 借鉴个案结论 借鉴个案主要有全装修和小面积共同点； 另一方面，青年城和禹州项目，创新的高附加值户型、面积进一步控制，在市场去化方面以及市场价值方面，达到甚至跳脱区域普通住宅市场表现； 而类似于恒陇丽晶项目，虽然偏居住产品，但常规产品表现，势必导致去化周期较长的压力； 依托自身居住价值的 区域地标性星级品牌服务公寓 高附加值、创新型、服务型、高级公寓 我司对项目定位 立面以及外部框架已经确定，项目产品建议更多针对内部功能空间的表现； 通过特殊层高、奇偶错层等高附加值形式，打造项目户型特色 方向一：空间高附加值赠送（特殊层高） 方向二：平面高附加值赠送（奇偶错层、大阳台露台） 一：户型建议 我司建议面积配比与住宅形成差异竞争，目前无住宅面积配比，主要针对户型创新建议； 案例一：上海青年城 一期户型 建筑面积：40平米 层高：3.6－4.8米 户型特色：3.6米层高，4.05米面宽；独立卧室分区，动静分离。 赠送面积：约13平米 赠送率：32％ 方向一：空间高附加值 建筑面积：40－50平米 层高：5.3米 案例二：上海禹州金桥国际 户型特色：二层通过赠送7平米的挑出空间，进一步增强户型的高附加值。 赠送面积：47－57平米 赠送率：115％－118％ 公共 连廊 一房两厅两卫（复式） 套内面积：约35㎡ 层高：4.1米 高附加值赠送： （1）工作阳台：约2平米 （2）主阳台：约4.6平米 （3）跃层部分：约15平米 赠送率：约60％ 特点：LOFT布局，巧妙的将卧室与公共区域动静分离； 4.1米挑空客厅与近5平米景观阳台相连，令空间开阔感成倍增加。 案例三：重庆V8区 建筑面积：52平米 层高：5.4米 案例四：北京UP生活 户型特色：一层客厅带近7平米的舒适阳台，二层主卧带近7平米的书房空间，户型实用性强。 赠送面积达：60平米， 赠送率：115％ 阳台效果图 约44平米1＋1房，做到了普通小户型65平米才能实现的七大功能 小面积、高附加值：建筑面积约44㎡，赠送面积约3㎡ 全功能：客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台、独立卧室、百变书房七大功能 全明设计：明卧、明厨、明卫 2.4米最大进深阳台 阳光书房百变空间 赠送面积约1.9平米 卧室全落地飘窗 1400 3000 900 5