东莞沙田镇民田村项目定位报告.doc

东莞沙田镇民田村项目 （定位报告） 中山片区策划部 （二0一二年六月） 一）项目区位 本项目地处沙田镇中心区板块，紧邻沙田镇交通主轴——沙田大道，距离镇中心闹市区仅1.2公里、周边配套齐全、交通便利。但该区新旧社区夹杂，交通繁忙。此外，项目虽邻河岸，但受待拆迁的民宅遮挡河景资源。 本项目距离沙田镇中心1.2公里：沙田大道 距离轻轨站2公里：沙田大道→港口大道 距离广深沿江高速入口4公里，距离广州南沙20公里，距离深圳宝安35公里 距离厚街6公里：沙田大道→港口大道→家具大道→莞太路 距离虎门中心14公里：沙田大道→轮渡路→镇口河边路→解放路→人民南路→太沙路 二）项目现状 沙田项目整体用地面积102亩，合68195㎡，容积率1.6，总建筑面积12.5万㎡，其中计容积率面积10.9万㎡，且受90/70规划限制； A区地块： 占地4.8万㎡，已建独立别墅约2.53万㎡（共55栋，已建成27栋，约1.2万㎡），独立街铺0.74万㎡ （已建）； B区地块： 占地2万㎡（未建） 备注说明： 1、“整体容积率可达1.6”和“可见商铺面积比例没有限制”为合作方报建人员口头明确，因合作协议未确定，对方未能提供详细资料； 2、对方前期规划方案整盘容积率为1.55，或因高层地块太小而未能做满容积率； 3、“90㎡以上住宅产品可建0.3万㎡”是根据全盘满足90/70政策计算得出。 四至：东至民宅；西至沙田大道；南至别墅区；北至回迁房。（如下图） 三）项目周边配套 1、自然资源配套 项目临河，但河岸被一排3层高的民宅遮挡，中高层单位可以享受较好的河景资源。 沙田是东莞海岸线最长的镇区，水景资源丰富。相比而言，项目位于沙田中心区，周边环境复杂，自然资源在镇区内不占优势。 2、交通配套 项目紧邻沙田镇中轴沙田大道，10分钟车程到达沙田行政中心、商业中心以及沙田轻轨站，15分钟到达厚街专业市场以及广深沿江高速入口，但到虎门需要25分钟，有一定距离。 3、生活配套 项目2公里范围内，聚集了汽车站、轻轨站、中学、小学、体育中心、公园、医院、商业中心以及行政机关，配套齐全，生活便利。 4、产业配套 沙田整体产业发展水平较为落后，产业结构不合理，第二、第三产业不发达，白领人群较少、商业氛围不浓厚。 近年来，港口建设迅速。项目所在区域属于镇中心旧城区，可利用土地较少，区域发展较为饱和。 五）综合结论 项目基本技术指标 地块位置 东莞市沙田镇明田村 用地面积 项目整体68194.8㎡（合102.2亩） 地块B区占地2.3万㎡ 地块现状 B区地块现为水塘，A区地块已建别墅及街铺 总体容积率 1.6 计容建筑面积 10.91万㎡ ,其中A区3.31万㎡，B区建筑面积7.6万㎡ 不计容建筑面积 18881.32㎡ 90/70限制 A区已建别墅建面2.53万㎡，街铺0.74万㎡ B区待建7.6万㎡，其中，套型90㎡以上住宅产品建面0.3万㎡，套型90㎡以下住宅建面6.6万㎡，商铺建面0.7万㎡。 绿化率 ≥30％ 建筑密度 ≤30％ 土地年限 地块终止日期至 2064年9月27日 优势： 项目区位 项目位于镇核心区，15分钟内可达镇行政中心、商业中心以及教育中心 交通状况 项目紧接沙田大道，距离沙田轻轨站2公里，距离沿江高速入口4公里 周边配套 项目3公里范围内学校、医院、沙田汽车总站、公园以及大型商场、步行街一应俱全 河岸景观 项目东向临河，享受到较好的河岸景观 别墅社区 项目在建的别墅区有助于提升其他产品形象 劣势： 产品规划 项目整体别墅占地过大，B区可利用土地资源较少，对园林打造不利 90/70限制 由于别墅产品几乎占总建面的30%，因此，B区产品只能规划紧凑型洋房 项目密度 地块B区占地少，建面大，整体建筑密度大，影响居住氛围 居住氛围 项目位于镇中心区，紧接交通主轴，沿街面长，废气及噪声影响居住氛围 待拆迁民宅 项目临河景观面正对一排待拆迁的3层楼高民宅，河岸景观无法打造，别墅视野完全被遮挡。如果拆迁不顺利，严重项目品质 项目概况综合评论 本项目位于中心板块，周边配套充足、交通便利须充分发挥片区优势。 本项目B区规划限制，主要以刚需洋房为主。 本项目属于临路中小型项目，居住氛围有限，对外部客户吸引力不足，需把握镇内客户。 本项目内部资源缺乏亮点，地块密度过大，社区规划有一定难度。 本项目外部景观充分，但被临时民宅遮挡，须推进拆迁，打造河岸景观，实现溢价。 第二章 市场环境分析 一）沙田镇发展情况 1、沙田镇概况 沙田镇位于东莞市西南部，地处广州至东莞、深圳、香港等大中城市发展轴带的中间和珠三角经济圈的几何中心位置，面积107平方公里 沙田镇交通网络四通八达，正在建设的广深沿江高速、常虎高速虎门港支线、广深港客