镇江商业地产写字楼项目调研2356284764.pptVIP

八、租赁模式 租金定位： “创展孵化基地”：1.4元/平米/天，约2000-4000平米，每年递增0.1元 （尽量争取政府优惠政策） “核心CBD”：2.3元/平米/天，约14000-16000平米，每年递增0.1元 物业费：2元/平米/月 年 份 租 金（平均） 税后单方租金 出租率 面积（㎡） 年税后租金（万元） 1 2.1 1.7 50% 9000 558.45 2 2.2 1.83 80% 14400 961.85 3 2.3 1.91 95% 17100 1192.13 4 2.4 1.99 100% 18000 1307.43 4019.86 分割模式定位： 15-17层（3个楼层） 10-14层（5个楼层） 9层（1层） 整层或半层出租 （外埠大型企业或具专项拨款、有一定经济独立核算的行事业单位） 散户，分割为多个单位，120-300平米不等 散户，分割为多个单位，90-120平米不等（创展孵化基地） 从目前调查情况来看，100～200平米的中小户型相对整层、半层的大户型市场空间更大。而且目前提供分割出租的项目不多，具有市场空白，因此在户型划分方面我们建议本项目可在低区多做中型面积分割，单间不要超过300平方米，景观较好的高层可做较大面积出租。另外可与政府联动，设置准入门槛，扶持成长型现代服务业，开辟低层做创展孵化基地，做小面积分割。 交付标准定位： 整层：公共部分进行装修，租赁部分毛坯、无墙、大开间； 半层：公共走道部分墙地面精装，并留门；开间内毛地、无墙 散户：做隔断，留公共走道，开间内毛坯 租赁期限： 1-5年，长期签合同另外商议 根据市场调查，为了方便租赁，建议租用门槛适当放低，1年起签，5年以上有一定的优惠幅度。对于著名公司或大型品牌公司提供增值物业服务如第一年免物业费。 付款方式： 半年一付，押金2个月 时间 阶段 目标 业绩 推广 09/9—09/10 市场导入期 市场占位 户外、DM、楼书 09/11—10/1 市场强推期 市场拓展、重在外埠重要渠道渗透 25% 户外、巡展、 渠道媒体、推介会 10/2—10/5 市场强租期 全面招租、 全面突破 40% 户外、报广、电视、产品说明会 2010年5月 项目交付 10/6—10/12 持续租赁期 持续招租 15% 户外、DM 八、客户积累方式 （1）老客户营销：从已入驻的商家中寻找目标客户，并通过、 其辐射周边客群 （2）中介合作：利用异地专业写字楼中介公司的客户资源和 门店资源进行推广； 两种模式：公司合作或独立经纪人合作。 公司合作： 提高佣金比例来增加中介带看我项目的积极性； 为中介公司制定一整套销售道具来统一市场上对本项目的说辞； 为中介公司员工提供统一培训，不定期进行考核； 实行销售人员监督管理对口中介公司的制度。 独立经纪人合作：与中介人员个人签订代个人协议，既控了中介人员个人的积极性； 提佣方式按成交面积进行计算，则可避免价格体系混乱； 实行销售人员监督管理对口独立经纪人的制度，重点对本公司招 商人员进行抽查，避免内外勾结。 （3）情报营销：以低成本获取相关的客户信息，进行直销 ●镇江当地办公楼及高端住宅客户的挖掘； ●通过特殊的渠道，如一些房产类的投资公司、专业性的网络开发、各种商会 和行业协会等进行推广； ●人脉营销：通过有“关系”人士针对有需求的企事业单位进行公关，往往会起 到事半功倍的效果； ●金融系统：与长期合作的银行洽谈帐单夹寄，VIP客户及理财专柜客户办理业 务时的资料派发或展示架内资料陈列。客户资料获得（审计公司、银行、证 券所等）； ●高级消费品群体：高尔夫网站（香港）、俱乐部内部电视及阅览架、车友会、汽车专卖店、加油站、车辆美容站资料发放； ●电话行