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第八章 城市土地管理体制 2010年9月 城市土地管理体制 第一节 世界各国城市土地管理体质比较 一、美国土地管理制度 二、英国土地管理制度 三、法国土地管理体制 四、俄罗斯土地管理制度 五、日本土地管理体制 一、美国土地管理制度 （一）集中、垂直的土地管理体制 强调土地的社会职能和利益高于一切，实现土地资产的可持续利用，是美国土地管理的根本宗旨和主要目标所在。 1946年 设立了国家土地管理局，其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有关服务，制定国家矿产开发与利用计划等。 （二）具有有效的土地利用规划体系 美国城市规划管理具体采取的是土地使用分区制，它是一种城市法令，其中除因修正或申诉而允许例外用途以外，对每个市区的土地都规定了具体的允许用途。其目的在于控制及引导土地的使用和开发。 美国土地利用方针或规划都是自下而上、在公众参与下完成的。 二、英国土地管理制度 （一）各部委分类管理体制 农业用地，由农渔食品部土地管理局管理，其主要职责是负责农业用地的使用、统计、地籍管理与绘制土地分类图。森林和林业用地，由林业委员会管理。城市用地，由环境部管理。土地管理制度为契约登记，由具有很大权力的政府土地登记局负责。 （二）四级土地利用规划体制 英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。在规划期限上，大区、郡、市的规划期分别为20年、10年和5年，这三级规划均每5年修编一次 政府土地利用规划的重点是土地开发，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利用规划没有做过多的控制和限制。 上诉制度：当房地产开发商的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须修改规划。 （三）城市土地管理法规的针对性 1946年制定的《新城法》，是国家干预土地利用的开端。鉴于现有大城市十分拥挤，而中小城市的土地利用又不合理，他们对城市占用土地作了如下规定： 大中城市，平均每千人占地面积为15~19.9公顷； 中小城市，平均每千人占地面积为24.5~35.7公顷； 同时，住房用地面积只能占城市土地总面积的一半。 （四）经历三阶段土地制度改革历程 1947年公布的《城乡规划法》为核心，从法制上限制土地私有权的滥用。 1967年公布的《土地委员会法》加强对土地私有制的限制。 1975年公布的《土地公有化法》从立法上对土地财产权进行全面限制。 1980年11月公布了《关于地方政府、城市规划及土地的法律》。 三、法国土地管理体制 （一）城市土地利用规划内容详尽 法国城市法典，设有市区建设基本规划和土地占用规划。土地占用规划中，设有以下事项的管理规定内容： 被禁止的土地利用形态； 规定与公共道路的关系； 规定与邻地有关的建筑位置； 规定同一占地中各建筑物之间的相互位置； 建筑率限制； 高度限制； 外观限制（形状、外观材料等）； 设置停车场的义务； 确保空地、树木的义务等。 （二）三种城市土地征用方式 1、法国征用土地实际上是一种强制性购买 2、另一种征地方法就是购买，如果政府想购买某一块地做绿地，土地所有者可以不卖，但是，要卖就一定要卖给政府。 3、政府并不要求转移所有权，只获得使用权。 （三）详尽的土地管理法律法规 1953年法国制定了《土地法》； 1954年制定了《城市规划和住宅法典》； 1957年公布了《改革土地政策的法律》； 1976年修改了《城市规划法典》。 四、俄罗斯土地管理制度 （一）由分散趋向集中统一管理 自然资源部——实现了除土地资源之外的资源与环境的统一管理。 2000年，增设了7个联邦区的自然资源司。 （二）土地管理机构建设 分部门按块统一管理城乡土地的办法，成立了俄罗斯联邦土地资源与规划委员会，下设86个共和国、边区土地资源与规划委员会、2500个城市、区土地改革与土地资源委员会，还设有75个土地规划科研与勘察设计机构、俄罗斯联邦信息中心、土地监控科研所、农业航空测量勘测院及其分院。 （三）征收三种土地税 《俄罗斯联邦税法典》规定土地税是地方税，土地税包括三种形式：土地租金和土地标准价格。对土地所有者、土地占有者和土地使用者可征年土地税；对出租的土地征收土地租金；对购置和赎买地块，以及对为获