《物业承接查验办法》讲义.doc

物业承接查验办法 一、重要性 物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。2010年10月14日，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。省：住房和城乡建设厅；市：一般应该是房管局　第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 　第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 　　第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案; 　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具; 　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成; 　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求; 　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书; 　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全; 　　(七)法律、法规规定的其他条件。 第十三条　物业承接查验按照下列程序进行： 　　(一)确定物业承接查验方案; 　　(二)移交有关图纸资料; 　　(三)查验共用部位、共用设施设备; 　　(四)解决查验发现的问题; 　　(五)确认现场查验结果; 　　(六)签订物业承接查验协议; 　　(七)办理物业交接手续。 第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 　　(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料; 　　(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件; 　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;　　(五)承接查验所必需的其他资料。 　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等; 　　(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等; (三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。依法移交,就是指按政府相关文件规定,由专门(供水供电供气供热等)部门接收管理的,不作为物业服务检查和验收的内容,因为日后的管理主要由这些部门专门来负责维护和管理.当然不用物业查验。但是如果没有被依法移交的，自然还在物业管理范围，就必须进行物业查验。即使是