[管理学]广西经贸职业技术学院后山项目前期策划报告.ppt

后山项目前期策划报告 名仕雅居 名仕雅居 山不在高，有仙则名； 水不在深，有龙则灵。 后山有山有水，何愁无名？ 背景一：南宁楼市总体概况 经过上周部分楼盘的年底冲刺试水，本周整体市场回归备战状态，全市仅有一个项目进行公开推售，稍显冷清；市场上大部分项目持续积极预约蓄客阶段，部分久未推新的项目在本周也有参与其中；个别新楼盘也蠢蠢欲动，争取明年一炮而红。自然销售的项目本周去化率持续低位运行，市场仍靠品牌刚需项目支撑。 开门大道——竹溪大道 项目位于青山路竹溪大道旁，临近“两江三湖”：邕江、竹排江、南湖、滨湖、民歌湖；附近更有振业青山一号、云星钱隆天下、广源国际、大观天下等楼盘。 周边配套设施 a、购物方面：青山菜市场离项目很近，附近还有利客隆超市以及桃源路商业街等购物场所。 b、学校方面：项目附近的新兴学校设有小学、初中学生步行十分钟便可到达。还有广西行政学院（中共广西区委党校）、柳沙学校(柳沙路)、南宁三中（青山路5号）10路和32路可到达、广西医科大（滨湖路6号）。 c、医疗方面：广西医科大附属医院（双拥路6号）、工人医院（河堤路72号）、江滨医院（河堤路85号） d、银行方面：工商银行、 农业银行、 交通银行、 浦发银行、 农村信用社 、建设银行 土地用途：住宅用地 占地面积：32666.83平方米 容积率：约3.0 建筑密度：32％ 绿化率：40％ 南宁一周市场:楼市阶段备战 年末或迎供货高峰 经过上周部分楼盘的年底冲刺试水，本周整体市场回归备战状态，全市仅有一个项目进行公开推售，稍显冷清；市场上大部分项目持续积极预约蓄客阶段，部分久未推新的项目在本周也有参与其中；个别新楼盘也蠢蠢欲动，争取明年一炮而红。自然销售的项目本周去化率持续低位运行，市场仍靠品牌刚需项目支撑。 宏观调控下的经济 （一）商品房价格稳步上涨 （二）土地交易价格大幅增长 （三）写字楼出租率低，导致房屋租赁价格下降 一、立足独特区位优势，以多区域合作带动全方位开放 ，积极借鉴广州、深圳、上海等沿海大城市房地产的经验 二、立足人才资源优势，以创新型企业建设带动品牌效应 四、立足交通网络优势，以基础设施建设带动房地产业开发、投资环境改善 五、立足生态环境优势，以优越的自热环境发展带动南宁房地产业发展 后山总体规划设计布局图 项目规划基本情况 本项目共8栋，560套 建筑类别：高层、小高层、部分公寓 小区景观配套：小瀑布、小桥、假山、游泳池 小区生活配套：西边有小广场和小超市，中心有中心广场，5、6、7、8号楼的第一层作为商业店铺，东边有地下停车场 在每栋的7-8层之间设楼中楼，并且都做为健身房 山水之室目标客户分析 2、职业：中高等收入的白领、私营业主 、国企高管等占80% 贯彻打造精品的意识 积极营造一种山水的意境，将这种意境作为产品的内在本质 将山水之室打造为中高端休闲、舒适型住宅 山水之室产品建议 山水之室产品建议 山水之室产品建议 档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档次定位 具备 最好具有外部景观资源 很高 高 一般 低 景观要求 具备 具有品味的专用康乐、商务会所小区 很高 高 一般 低 对休闲空间、绿化要求 具备 经济技术符合建筑中高档物业 高 高 中 低 容积率、覆盖率要求 具备 精品设计 一般 一般 高 高 建筑、质量装修要求 具备 应有专业物业管理公司 很高 中 一般 一般 小区的物业管理的要求 具备 底商+住宅（商业解决社区配套）,周边配套较好 一般 一般 很高 高 对配套要求 不具备 不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区 很弱 弱 较强 强 对噪音、环境干扰的适应性 具备 对周边公共配套要求一般 弱 一般 强 很强 对公共效能的依赖性 项目体现物业因素 中高档住宅说明 别墅豪宅 中高档住宅 普通住宅 单身公寓 地产因子 要求较高定位 分析定位 项目市场定位 →项目属性分析 →项目客户定位 →物业产品定位 →项目形象定位 →项目市场定位 　山水之室分析定位 分析定位 项目客户定位 1、项目目标消费者定位讲究文化与生活品位的中高收入人群。 3、年龄 ：30-45岁的理性追求适合自己生活、工作的乐居者，这类人占75% 4、文化：偏高文化（具有大专以上文凭）层次人群 占70% 5、客源区域：a．一级区域：青秀区 b．二级区域：整个南宁市 c．三级区域：南宁市以外 客户群体共同特征界定 1、他们对南宁市的发展具有较强的认同感 2、他们大多处在25-40岁之间，为二次或多次置业客户 3、他们大多数是各行业发展的主流人群，事业正在努力过程中 分析定位 项目客户定位 低产 中