尊敬的沃伦参议员-GinnieMae.PDF

Office of the President 425 3rd Street, SW, Fifth Floor Washington, DC 20024 (202) 475-4900 尊敬的沃伦参议员： 感谢您于 2017 年 9 月 6 日关于抵押贷款公司激进行为的来信，它们是退伍军人事务部 (VA)批准的贷款机构、吉利美(Ginnie Mae)批准的 MBS 发行机构。如您所言，一些贷款机 构的营销手段可能会对吉利美证券产生负面影响，且并不一定会让退伍军人受益。我认为 您的担心很正确，感谢您予以该话题的关注。 首先请允许我从吉利美的角度提供一些关于这个问题的历史背景。近年来随着VA 担保 贷款在吉利美资产池的比例有所增加，我们对VA 贷款表现的关注度也在提升。去年，吉 利美注意到我们的证券中出现了异常快速的提前还款。为调查清楚缘由，吉利美与退伍军 人事务部、吉利美发行机构及投资者展开了讨论。同时，消费者金融保护局(CFPB) 收到了 退伍军人对激进营销行为的投诉，从而于2016 年11 月发布了您信中提及的CFPB 报告。 吉利美的内部研究以及与退伍军人事务部的合作调查，连同 CPFB 的报告都表明VA 贷 款市场在一定程度上充斥过度营销的现状，贷款机构和经纪人向退伍军人拨打数十个电话、 发送数十封信件，试图让这些房主进行抵押再融资。当进行再融资时，贷款机构会收取再 融资费用，而对借款人可能并无好处，且在某些情况下，从长期来看会变得更糟。 为应对这些市场动态，吉利美与退伍军人事务部协商后，于 2016 年底决定执行短期内 遏制该情况最快速的方法——改变我们简化贷款项目的标准。为解决该问题，首先我们采 1 用了2016 年10 月发布的“所有参与者备忘录”(APM ）的形式。APM 将所谓的“简化再融资” (streamline refinance)贷款进行限制，需连续支付 6 个月的按揭贷款后才能成为标准化吉利 美资产抵押证券(MBS ），。这意味着发起人将无法快速再融资并使其成为一个标准化的 吉利美证券，而需借款人支付了6 个月的按揭贷款才能做到。这种流程变化是吉利美可单 方面实行的改变市场行为的可选方案之一。 APM 限制于2017 年 2 月生效，且成功限制了 6 个月内的简化再融资。然而不幸的是， 最初的6 个月时期过去后，最近几周我们开始看到简化再融资贷款又出现在我们的资产池 中了。 1 /issuers/program_guidelines/Pages/mbsguideapmslibdisppage.aspx?ParamID= /issuers/program_guidelines/Pages/mbsguideapmslibdisppage.aspx?ParamID=74 此外，一些积极进行VA 贷款反复买卖(churning) 的发行人正采用其他规避机制来回避我 们的新要求。更确切地说，我们持续发现部分发行人的行为旨在坚决逃避我们制定准则的 目的。这些行为包括以下几种： • 自初始贷款发起日6 个月零一天即发起再融资 • 在前一个贷款发放的短短几个月内完成全面包销再融资(fully underwritten refinance) ， 例如非简化再融资 • 营销套现再融资，因套现不包含在“简化再融资” 的定义内，因此也不在早期再融 资的禁令内 • 从固定利率贷款至可调整利率抵押贷款(ARMs) 的再融资 • 要求借款人进行再融资并承诺他们免除一个月的抵押贷款 • 退还借款人第三方保管契约(escrows) ；以及其他策略等 我们还发现资产池中一些快速再融资的贷款存在诸多疑点，包括家庭估值、信用评分等 在短短几个月内大幅上升。这些发行公司用来营销产品的行为是为了逃避吉利美与VA 项 目的规定，且我们认为这不是为了真正帮助这些退伍军人房主。 现在让我来回答您的第一个问题，是的，显然一些吉利美批准的发行公司正利用VA 计 划积极营销，反复买卖贷款(“churn” l