2003-2010年房地产政策及分析.ppt

2003-2010年房地产政策及分析 一、2003年政策 2003年4月，随着房价的持续走高，为抑制房地产过热，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。 分析： 中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 分析： 房地产业关联度高，带动力强； 在看到我国房地产业蓬勃发展所取得的成就的同时，对其暴露出的种种问题也不能掉以轻心。近年来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。 在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。 房价上涨与投机性购房相互推动，房价上涨的预期使更多的投机和投资者进入该市场，进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。 分析： 1998年7月3日，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(23号文件)，拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革的序幕，该文件强调：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。 18号文件把原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。 二、2004年政策 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 地方对策 北京也在近日由北京市国土局、市发改委、市规委、市建委和市监察局联合出台了处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准。明确规定，2004年8月31日前，可以继续以协议方式出让的土地建设项目有三类，一类是2002年7月1日以前同时具备立项和规划文件并且符合相关政策的项目；一类是绿化隔离带扫尾项目；第三是在建的房改带危改项目。 分析： 要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处； “831”大限，提高拿地“门槛”，调整开始。 经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.05个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。 2004年4月 ,国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。 2004年4月 ,国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。出台《经济住房管理办法》以及《关于己购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。 九年来首次加息。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。 分析： 2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。 ???一、土地政策 土地是房地产市场供应的源头。我国大量征用土地以及协议出让土地的存在，从根本上为房地产市场带来寻租的机会。在土地与房产市场管理政策缺位的情况下，各地政府以较