武汉中央街区B地块商业营销建议.ppt

“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。 不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。 “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 * 五、商业价格策略 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广。 主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。 先关系营销，后市场营销。 关系营销主要是针对于大面积的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。 以卖为主，以租为辅。 对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。 * 六、市场行销策略 招商策略：对业态进行科学分类、合理配比；强势品牌优先引进；放水养鱼、低价引进；业态互补、资源共享。 招商建议： 配套保障，按各业态的功能要求进行配套； 以销售为主，招商是给到客户一种增值的概念，按商场的定位目标进行针对招商。 * 七、招商策略 针对面积比较大商铺，客户群体比较小，去化比较慢，通过引进一至两家主力店，如连锁餐饮店，承租大面积铺位，并签订项目合作协议，特别如南正街3号楼1-201面积1646平米商铺，或广家洲路1号楼1-201面积903平米商铺等需对品牌主力店的引进，再带租约销售，起到带活商业氛围的作用。 谢谢聆听！ * 2007年“中国房地产策划代理前10强” * 中央街区B地块商业营销建议 2012年7月 * 本方案重点对B地块在整合推广方面进行了推广，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及两部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略。 本案仅仅是体现了我司对于本案在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本案前期通过住宅的销售来营销造势，以此带动商铺销售。而通过住宅的销售势头，可以带来商铺的价值最大化。因为本案具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。 * 前 言 目 录 第一部分：市场定位 第二部分：营销策略 * 市场定位 第一部分 * * 一、周边竞争个案商业概况 案名 商业总体量(㎡） 面积区间（㎡） 层高(m) 均价(元/㎡) 租金(元/㎡) 公摊(%) 优惠政策 香榭水岸 30000 20-500 5 临街1F：20000 临街2F：5000-8000 临河1F：11000 临河2F：5000 1F：25-80 2F：5000 15%-20% 　一次性98折 盛泰华庭 60000 平均60 5 纯商业1F：20000 纯商业2F：5000-8000 底商1F：12000 　 纯商业：20% 底商：10% 一次性98折 当阳上城 　 单间80 　 临主干道：20000 最偏：6000 临主干道 ：40-45 临次干道：30 　 　 中央街区 70000 23-903 　 　 　 　 　 数据为市场调研数据 本案B地块的商业沿广家洲路、南正街、北正街分布，总建筑面积约8698.31平米，总套数约42套左右。其中沿广家洲路商业和北正街的商业为1-2层商业，南正街商业为1-3层商业。 * 二、B地块商业概况 项目 总面积（㎡） 数量（套） 总建筑面积 67210.49 住宅建筑面积 57774.73 572 商业建筑面积 8698.31 41 * 三、B地块商业各栋楼商业面积指标 1号楼 3号楼 2号楼 4号楼 B地块1号楼商业 房号 建筑面积（㎡） 房号 建筑面积（㎡） 1-101 78.86 1-113 96.44 1-102 44.37 1-114 143.45 1-103 23.49 1-115 81.93 1-104 110.05 1-116 234.2 1-105 122.25 1-117 29.54 1-106 31.83