沈阳塞纳书香苑项目地块简析.ppt

沈阳塞纳书香苑项目用地简 要 分 析 海尔地产北京分公司 2011年3月 Part 1. 项目概况 项目基本情况 项目名称： 沈阳塞纳书香苑项目用地 项目位置： 沈阳浑南新区沈阳理工大学北侧 项目四至： 东至用地界、南至用地界、西至12米规划路、北至汇泉东路，分为东西两个地块，中间隔16米规划路。 基础数据： 规划占地面积10.57万平方米（约158.6亩），容积率2.2，总建筑面积28.01万平方米。 土地价格： 拟转让价格约2000元/建筑平方米（约293万元/亩）。 项目用地现状： 项目用地南侧为沈阳理工大学校区； 东侧紧邻有一个加油站和公交场站； 东北方向近邻沈阳建筑大学； 北侧临汇泉东路。 地块内部平整，无拆迁。 图中黄线代表规划道路。其中西侧规划路12米宽，中间规划路16米宽，东侧规划路40米宽。 周边路网： 项目紧邻三环路，近邻沈大、沈苏、沈营、沈丹等多条高等级快速路。但由于周边规划路尚未建成，目前出行较为不便。预计未来出行将比较便捷。 距三环下深沟立交桥约4公里； 距浑南中路约2.5公里；距二环长青立交桥约5公里；距沈抚轻轨孤家子站仅1.5公里； 距沈阳北站约17公里（路程）； 距桃仙机场约16公里（路程）。 Part 2. 区域参考项目 1、恒大江湾城 2、东亚国际城 3、金地长青湾 丹陛 4、金地国际花园 5、万科金域蓝湾 6、河畔公馆 7、首创国际城 8、金地檀郡 9、U-WORLD优品天地 10、泰莱16区 11、沿海赛洛城 12、远洋和平府 13、万科城峰汇 14、中海国际社区 Part 3. 项目开发建议 项目SWOT简析 Strength 优势分析 区位优势：项目位于沈阳市未来城市发展新的增长极—浑南新区，区域发展潜力巨大； 交通优势：周边路网较为发达，未来出行将比较便捷； 周边近邻沈阳理工大学和沈阳建筑学院，区域富有浓郁的学院氛围和人文气息。 项目发展方向建议 本案用地规模相对偏小，建筑体量适中，地块虽然狭长，但相对规整，拥有良好的区位优势和较好的交通优势，尤其难得的是区域富有浓郁的人文气息与学院氛围，具有较大的发展潜力。 建议本案立足于良好的区位优势、紧紧依托并充分挖掘区域浓郁的人文气息与学院氛围，以文化底蕴和学院气息为创作理念，致力于营造“富有浓郁东方文化底蕴，充满人文关怀精神，倡导低碳节能、绿色环保”的智能宜居生态社区。 项目经济测算 结论及建议 经初步经济测算，该项目预计可实现税前利润率约20%，基本符合集团的投资收益标准，如能有效规避项目转让过程中产生的土地增值税问题，则项目税前利润率将进一步提高； 项目规模体量相对较小，易于整体开发，快速销售，利于实现开发资金的快速回笼； 建议集团领导予以一定重视，可安排在集团内部进一步探讨论证，展开相关工作。 海尔地产集团北京分公司 2011年3月26日 　 / 2.2 容 积 率 3 　 万㎡ 0.59 C.住宅、商业-1层 　 万㎡ 0.16 B.设备用房 　 万㎡ 4.00 A.地下车库 　 万㎡ 4.75 地下总建筑面积 2.2 　 　 　 　 万㎡ 0.18 b.其余配套面积 　 万㎡ 1.15 a.其中商业面积 　 万㎡ 1.33 B.公建面积 　 万㎡ 2.84 高层（26/27F） 　 万㎡ 14.64 高层（18F） 　 万㎡ 3.35 高层（11F） 　 万㎡ 1.10 中高层（7/8F） 　 万㎡ 21.93 A.住宅面积 　 万㎡ 23.26 地上总建筑面积 2.1 　 　 　 　 　 　 　 　 　 万㎡ 28.01 总建筑面积 2 　 万㎡ 2.14 公共绿地 1.4 　 万㎡ 1.66 道路用地 1.3 　 万㎡ 1.06 公建用地 1.2 　 万㎡ 5.71 住宅用地 1.1 约158亩 万㎡ 10.57 总规划占地面积 1 备 注 单 位 数 据 项 目 序 号 经济技术指标 　 222,176 9387 23.67 销售净收入 3 5.50% 12,931 546 23.67 营业税金及附加 2 　 9,600 8万元/个 1200个 地下车位 1.3 毛坯 24,346 14000 1.74 商 业 1.2 22,730 8000 2.84 高层（26/27F） 131,751 9000 14.64